탈바꿈하는 이문뉴타운에 4300가구 단지 들어선다

서울 동북권역 최대 재정비촉진지구 사업인 이문휘경뉴타운 사업이 한창이다. 이문휘경뉴타운은 지하철 1호선 외대앞역과 신이문역 사이 동대문구 이문·휘경동 일대 약 101만㎡를 재개발하는 사업으로, 2006년 3차 뉴타운으로 지정됐지만 주민 반대에 밀려 지연됐다. 그러다 청량리역 역세권 개발과 전농·답십리뉴타운 등에 힘입어 비로소 사업궤도에 올랐다.

뉴타운 내 휘경1구역(휘경해모로프레스티지)과 2구역(휘경SK뷰)은 완공됐다. 3구역(휘경자이디센시아)은 오는 2025년 입주 예정이다. 주목할 구역은 이문1구역(래미안라그란데)과 3구역(이문아이파크자이)이다. 공급물량이 7390가구로 전체의 43%를 차지한다. ‘래미안라그란데’는 지난 8월 접수를 마감했다. ‘이문아이파크자이’는 지난달 31일 1순위 일반 입주자를 모집했다.

이문아이파크자이는 서울시 동대문구 이문동 149-8, 412-1 일대에 위치한 아파트다. HDC현대산업개발과 GS건설이 시공하며, 4312가구로 단지 중 가장 크다. 입지도 좋다. 도보거리에 초·중·고교 학군과 대학교·대형마트·병원 등 생활 인프라를 갖췄다. 1,2단지와 달리 3단지는 학군에서 비교적 멀다. GTX 2개 노선 통과 예정인 지하철 1호선 청량리역과 외대앞역과도 가깝다. 홍릉 연구개발(R&D)지원센터와 첨단·의료기기개발센터 등 의료 R&D 거점계획도 호재다.

외대앞역 인근 중개업자는 “장위뉴타운도 계속 분양하고 있는데, 입지는 이문 3구역이 낫고 답십리보다도 살기 좋다”라며 “전철이 다 걸어서 5분 내외라 교통도 편리하고 젊은이들이 많지 않느냐. 동부간선도로 지하화도 호재”라고 언급했다. 이어 “학군이 좀 그렇긴 한데, 3단지랑 ‘래미안이문2차’랑 비슷하다”라면서 “이문 4구역이나 휘경 3구역 보다는 (학군이) 좋다”고 일렀다.

이문아이파크자이 분양가는 3.3㎡당 3550만원이다. 호갱노노에 따르면 역세권 단지 내 84㎡ 최고 분양가는 13억229만원으로, 36가구가 공급된다. 지난 7일 거래된 휘경동SK뷰 34평 아파트 매매가격은 10억9000만 원이다. 분양가는 광명 등 주변 지역과 비교했을 높지 않다고 전문가는 분석했다.

중개업자는 “광명도 12억 원이 넘는다”며 “광명, 경기도만 보면 분양가가 비싼 편은 아니다”라고 말했다. 또 다른 중개업자도 “뉴타운 내 다른 구역보다는 높은데 아주 비싼 건 아니다”고 전했다.

뉴타운 정비 사업으로 주변 아파트 시세도 올랐다. 부동산R114에 따르면 휘경동 ‘휘경센트레빌’ 111.35A㎡ 매매상한가는 2013년 10월 4억7000만원에서 2021년 10월 정점(12억 원)을 찍었다. 매매가는 올해 10월 기준 10억 원을 유지하고 있다. 같은 기간 145.69A㎡ 매매가는 6억 원에서 14억 원으로 올랐다. 10년 전 3억6000만원에 거래된 휘경동 ‘브라운스톤휘경’은 10년이 흐른 지금 8억5000만원 거래되고 있다. 최고 평형인 140.47㎡도 6억1000만원에서 13억5000만원 두 배 이상 뛰었다.

기존에 분양을 마친 아파트 웃돈도 대략 2~3억 원에 형성될 전망이다. 중개업자는 “휘경 3구역이 분양하고 1년간 전매제한이라 문의가 많은데 매물이 없다”라며 “피(프리미엄)가 부정확하다”라고 말했다. 그러면서 “휘경 3구역이 이문 3구역 보다 2~3억 원 싸게 분양됐는데, 그게 피로 작용하지 않을까 생각 한다”고 밝혔다.

이문아이파크자이는 평형은 △20㎡ △41㎡ △59㎡ △84㎡ △99㎡ △102㎡로 구분된다. 견본주택을 보고 왔다. 현장에 마련된 타입은 59㎡A와 84㎡B다. 59㎡A형(25평)은 맞통풍이 가능한 판상구조다. 개방감은 덜하다. 냉장고 수납장이 커서인지 더 좁게 느껴진다. 견본주택을 둘러본 노부부는 “확장을 안 하면 방이 3개가 나올 수 없다”라며 “욕실도 작은데, 자녀 없는 집이 살기 좋겠다”고 말했다.

단점이 몇 가지 있다. 주방에 식기세척기를 설치할 수 없다. 건조기와 위치와 가스계량기 위치가 겹친다. 견본주택 안내원은 “다용도실이 협소해서 세탁기 위에 건조기를 두기가 애매하다”라며 “계량기 설치 위치에 따라 달라질 수 있다”고 말했다. 59㎡C형은 A형과 동일하다.

84㎡B형은 쾌적하다. 선호도가 가장 높은 평형인데다가 조금씩 차이가 있어서 경쟁이 치열할 걸로 예상된다. 84㎡B형과 C형은 알파룸(팬트리)을 더해 방이 4개다. 84㎡A형은 방 개수가 3개인 대신에 더 큼직하다. 평수도 84B는 35평이고, 84A는 34평 후반대다. 견본주택을 둘러본 주부들도 ‘알파룸’을 높게 평가했다. 안내원은 “84㎡B형이 잔여세대가 적어서 경쟁이 심하고 C형과 함께 팬트리가 있어서 인기가 많다”고 말했다.

84타입은 2단지부터 지원할 수 있다. 외대앞역과 가까운 1단지 84A·B·C형은 모두 조합원 몫으로 빠졌다. 3단지 경우 숲세권 아파트여도 커뮤니티 시설을 이용하기엔 멀기 때문에 2단지로 통장이 몰릴 거라는 후문이다. 안내원은 “요즘은 아파트 구조가 잘 빠져서 위치도 중요하다”라며 “사람들이 단지 위치를 많이 따진다”고 귀띔했다.

뉴타운 사업 전망은 긍정적이다. 이문 1·3구역의 경우 아파트 단지가 신도시 급으로 조성되기 때문에 다른 재정비 사업들과 시너지를 이루며 서울 동북권역 랜드 마크로 부상할 수 있다. 중개업자는 “수요자들이 많이 몰리고 완판이 예상된다고들 하더라”며 “가치로 보면 이문 3구역이 가장 비싸게 형성될 것”이라고 내다봤다.

송승현 도시와 경제 대표는 “전반적으로 주거 질 향상이 되는 점은 긍정적”이라고 말했다. 그는 “다만 미래가치를 떠나서 분양가가 강남, 송파구보다 높게 형성되는 점은 단점”이라며 “현 시장 흐름보다는 분양가가 높다는 평가가 많다”고 언급했다.

이문아이파크자이는 오는 2025년 7월 입주예정이다.

송금종 기자 song@kukinews.com