상가 주인, 돌연 신규 임차인 주선 거절했다면… [생활 속 법률 이야기]

정당한 사유 없으면 권리금도 손해배상

#임차인 A는 2012년경부터 임대인 B로부터 상가를 임대받아 커피전문점을 운영했다. 임대 기간 만료 무렵, 돌연 B는 A에게 “상가를 더 이상 임대하지 않고, 아들이 커피전문점을 운영하려 한다”는 말을 했다. 임차인 A는 당혹스러웠다. 당시 임차인 A는 신규 임차인을 물색해 권리금으로 6000만원을 받기로 하는 협의를 진행 중이었기 때문이다. 임대인 요구에 순순히 따른다면 권리금을 한 푼도 못 받을 상황에 처한 것이다. 이에 A는 B에게 “본인이 주선하는 임차인과 임대차 계약을 체결하게 해달라”는 내용증명을 보냈다. 이에 B 역시 A에게 내용증명을 보내 “상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다”라고 답변했다. 임대인으로부터 이와 같은 내용증명을 받자 임차인 A는 신규 임차인 물색을 중단하고, 임대인에게 상가를 그대로 인도했다. 그 후 임대인 B는 상가에서 커피전문점을 개업했다. 이 경우 임차인 A는 임대인 B를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까?

상가 임대차의 경우, 임대인과 임차인 사이 임대차 계약과는 별개로 임차인끼리 권리금을 주고받는 것이 일반적이다. 그런데도 2015년 상가건물 임대차보호법이 제정되기 전까지는 임차인끼리 주고받는 권리금에 대해서 임대인은 아무런 법적인 책임이 없었다. 이에 상가 임차인을 보호하기 위해 2015년도 상가건물 임대차보호법이 개정됐다. 임대인에게 ‘권리금 회수 기회 보호의무’를 부과하고, 임대인이 일정한 행위를 함으로써 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상책임을 인정하는 내용이다.

임차인 권리금 회수 기회 방해해선 안 돼

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 4가지 사유에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다”고 규정하고 있다. 또, 임대인의 방해 행위로 ① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 ② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 보증금이나 월세를 현저히 높게 요구하는 행위 ④ 기타 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등을 규정하고 있다.

그런데 사례의 경우, 임차인 A는 신규 임차인 물색을 중단하고, 법에서 규정한 ‘신규 임차인 주선’을 하지는 못했다. 이 경우에도 임대인 B는 A에게 손해배상책임을 져야 할까?

사례에서 1심, 2심 법원은 “상가건물 임대차보호법은 권리금 회수 방해 행위를 한정해 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규 임차인을 주선했을 것을 전제로 한다. A가 신규 임차인을 주선하는 행위가 없었던 이상 B에게는 손해배상책임이 없다”고 해, 임대인 B의 손해배상책임을 부정했다.

그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “임대인 B가 임차인 A에게 임대차 종료 후에는 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하지 않고 자신이 직접 상가를 이용할 계획이라고 밝힘으로써 A의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했고, 이런 경우까지 A에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, A가 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았다 해도 임대인 B는 권리금 회수 기회 보호의무를 위반했으므로, A에게 손해배상책임을 진다(대법원 2019년 7월 4일 선고 2018다284226판결)”고 판단했다. 따라서, 상가 주인이라 하더라도 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한다면 권리금 상당의 손해배상책임을 질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

최재원 법무법인 자연수 대표 변호사

[본 기사는 매경이코노미 제2231호 (2023.10.25~2023.10.31일자) 기사입니다]