청약 대신 보류지 투자 괜찮을까 [김경민의 부동산NOW]

보류지 매각 다주택자도 OK, 고가에 흥행은 ‘글쎄’

올들어 아파트 청약 시장이 흥행하면서 재건축, 재개발 사업 보류지 매각도 활발하다. 보류지의 장점은 뭘까. 청약통장이 없어도 누구나 입찰할 수 있다는 점이다. 사업지 조합원일 필요도 없고 청약가점을 넉넉히 보유하지 않았거나 다주택자여도 상관없다. 반면 부동산 시장 전망이 불안할 때 시세보다 비싸게 나온 보류지는 ‘찬밥신세’가 되는 경우도 부지기수다.

아파트 청약 시장이 흥행하면서 재건축, 재개발 사업 보류지 매각도 활발하다. 사진은 서울 강남권 아파트[사진=매경DB 김호영기자].

먼저 보류지 개념부터 들여다보자. 보류지란 재건축, 재개발 조합이 소송 등 만일의 사태에 대비해 분양하지 않고 남겨둔 물량이다. 통상 전체 가구 수의 1%가량을 보류지로 남겨놓을 수 있다. 조합은 일반분양에 앞서 대체로 10~20가구가량을 보류지 물량으로 빼놓는다. 특별한 사유가 발생하지 않으면 조합은 일반분양과는 별개로 보류지를 분양한다. 통상 입주 시점을 1~2개월 정도 앞두고 보류지 매각이 이뤄지는데 조합에 따라 보류지 매각 시점은 제각각이다. 입찰기준가는 실거래가를 감안해 조합 재량으로 결정된다.

보류지 매각은 일반 청약과 다르다. 가점제나 추첨제가 아닌 경쟁 입찰을 통해 최고가 입찰자가 낙찰받는 방식으로 진행된다. 보류지 입찰 보증금은 단지마다 천차만별이다. 최근 매각을 진행한 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 보류지의 경우 입찰기준가액의 10%로 정했다. 전용 84㎡ 보류지 입찰기준가가 39억5,000만 원이었던 점을 감안하면 3억9,500만 원을 보증금으로 내야 하는 셈이다. 반면 같은 달 매각을 진행한 동작구 흑석동 ‘흑석리버파크자이’ 전용 84㎡ 보류지는 입찰기준가가 16억5,000만 원이었는데도 입찰보증금은 500만 원으로 적게 책정됐다.

청약통장 없이 누구나 입찰 가능

보류지의 장점은 뭘까. 청약통장이 없어도 누구나 입찰할 수 있다는 점이다. 사업지 조합원일 필요도 없고 청약가점을 넉넉히 보유하지 않았거나 다주택자여도 상관없다. 게다가 보류지는 조합원 물량 중 일부를 빼놓은 것이라 층·향이 좋은 매물인 경우가 많다. 또 발코니 무상 확장이나 고급 마감재 적용 등 조합원 가구에만 적용되는 옵션도 그대로 누릴 수 있다. 추첨을 거치지 않고 마음에 드는 평형·동·호수를 지정해 입찰할 수 있다.

하지만 부동산 시장 전망이 불안할 때 시세보다 비싸게 나온 보류지는 ‘찬밥신세’가 되는 경우도 부지기수다. 일례로 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리(신반포3차·경남 재건축)’는 지난 9월 보류지 27가구 매각에 나섰다가 완판에 실패했다. 첫 입찰에서 단 3가구만 주인을 찾았다. 래미안원베일리 보류지 가격은 전용면적 기준 3.3㎡당 1억1,500만~1억7,000만 원 수준이었다. 전용 84㎡ 보류지 입찰기준가는 39억5,000만~41억 원. 같은 면적이 8월 들어 37억~38억 원 사이에서 사고 팔린 점을 감안하면 굳이 무리해서 보류지 물량을 확보할 메리트가 없었다는 분석이다. 조합이 보류지를 처분하는 시점에 시장 상황이 좋지 않다면 기대보다 더 낮은 가격에 팔 수밖에 없다.

보류지에 투자할 때 주의할 점도 많다. 보류지 매각은 보통 입주 시점에 임박해 진행된다. 한번 낙찰받으면 곧장 낙찰가(보류지 분양가)의 10%를 계약금으로 내야하고 짧은 시일 안에 아파트 중도금, 잔금을 마련해야 한다. 현금이 넉넉하게 있어야 한다는 의미다. 이미 공사가 대부분 진행된 시점에 매각을 진행하는 만큼 발코니 등 옵션 변경이 불가하다는 점도 유념해야 한다. 관심 있는 단지 몇 곳을 정한 뒤 입주 시점 몇 개월 전부터 서울시 ‘정보사업 정보몽땅’ 홈페이지를 수시로 확인해봐야 한다는 것이 전문가들 조언이다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 매경DB]