다시 돌아온 브리지론 만기… 또 설설 끓는 PF발 위기설

‘르피에드청담’ 만기 연장 실패에
PF 비중 높은 제2금융권 초긴장
관건은 기준금리… 인상 땐 직격탄

게티이미지

금융권의 ‘9월 위기설’이 사그라졌지만 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 여전히 최대 불안 요인이다. 특히 제2 금융권에서 많이 내줬던 브리지론(시행사가 건설 사업 인허가를 받기 전 토지 매입비와 초기 운영비 등을 조달하기 위해 빌리는 PF) 만기가 올해 말에 본격적으로 도래하면서 ‘12월 위기설’이 재점화하고 있다.

25일 하나금융경영연구소는 2024년 금융 산업 전망 보고서를 통해 “내년에는 지속되는 고금리 환경에 누증된 부동산 PF 위험이 수면 위로 떠 오를 가능성이 있다”고 짚었다. 금융당국이 대주단(대출 금융사 단체)에 “비 올 때 우산 뺏지 말라”며 만기 연장·차환을 유도하는 등 힘쓰고 있지만 지방이나 비아파트 부동산 경기가 회복되고 있지 않아 업황이 어둡다는 것이다.

진원지는 제2 금융권이 될 수 있다. 나이스신용평가가 증권사와 캐피털사, 저축은행, 부동산 신탁사 부동산 PF 사업장을 분석한 결과 우량 물건으로 꼽히는 수도권 아파트 비중은 올해 상반기 말 기준 15% 남짓이다. 반면 최근 부동산 시장에서 외면받고 있는 상가와 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용·투자형 부동산의 비중은 70%에 육박한다. 나이스신평은 “요즘 수도권을 중심으로 나타난 부동산 시장 수요 회복세가 제2 금융권의 PF 건전성을 끌어올리는 효과를 내기는 어렵다는 의미”라고 분석했다.

문제는 이런 PF 사업장에 남은 시간이 많지 않다는 점이다. 시행사가 토지 작업을 마친 뒤 건축물 착공에 돌입하면 브리지론은 다음 단계인 본 PF로 넘어가는데 이 과정에서 통상 1년 반에서 2년가량 소요된다. 재작년 말 증권사와 캐피털사, 저축은행에서 브리지론을 집중적으로 내줬으니 곧 출구 전략을 세워야 하는 때가 된 것이다. 사업장 분양이 안 돼 본 PF로 넘어가지 못하면 이전보다 높은 금리로 브리지론을 차환해야 한다.

금융권 관계자는 “시행사 입장에서는 사업장을 계속 끌고 갈지, 포기할지 선택의 갈림길에 설 것”이라면서 “시행사가 버티지 못하고 나가떨어지면 부동산 PF에 보증을 섰던 증권사나 부동산 신탁사, 돈을 내준 금융사가 모두 피해를 본다”고 말했다.

관건은 기준금리의 향방이다. 미국에서 고금리 기조가 이어지며 한국은행도 기준금리 추가 인상을 검토하지 않을 수 없는 상황이 됐다. 기준금리가 오르면 분양은 안 되고 들어갈 돈은 눈덩이처럼 불어나 부동산 PF 사업장은 직격탄을 맞는다. 한은에서도 기준금리 추가 인상 시 가장 큰 피해를 받을 곳으로 부동산 PF를 꼽고 있다.

다른 금융권 관계자는 “최근 서울 강남구 프리마호텔을 개발하는 ‘르피에드청담’ 사업장 브리지론이 만기 연장에 실패해 제2 금융권은 그야말로 초긴장 상태”라면서 “아직까지는 부동산 PF를 살리려는 당국 노력이 효과를 발휘하는 모양새지만 기준금리가 더 오르면 장담할 수 없다”고 말했다.

김진욱 기자 reality@kmib.co.kr

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