새마을금고 관리형토지신탁 대출 4년새 16조 늘어

2019년 1695억원→올해 6월 16조원

새마을금고의 관리형토지신탁 대출 잔액이 4년 만에 16조원이 늘어난 것으로 나타났다.

20일 아시아경제가 홍성국 더불어민주당 의원실로부터 입수한 행정안전부의 '새마을금고 관리형토지신탁 사업비 대출 현황'에 따르면 올해 6월말 기준 대출잔액은 16조3481억원으로 집계됐다. 이는 2019년 말(1695억원) 대비 약 96.4배에 달하는 규모다.

관리형토지신탁은 신탁회사가 사업 시행사가 되지만, 사업비 조달은 위탁자 또는 시공사가 하는 것으로, 이에 대한 대출은 토지매입 비용 대출이나 브릿지론 등과 함께 업계에서 넓은 의미에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 분류된다.

새마을금고의 관리형토지신탁 대출 잔액은 PF 활황기였던 2020년부터 지난해까지 폭발적으로 증가했다. 2020년 2조8795억원이었던 대출 잔액은 2021년 9조992억원에서 지난해에는 15조5079억원으로 늘어났다. 하지만 최근 부동산 시장의 침체가 계속되고 연체액도 늘어나면서 새마을금고에도 부담이 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 실제로 2021년 0.07%으로 미미한 수준이었던 연체율은 지난 3월말 1.14%까지 올랐다가, 6월말 기준 0.75%로 다시 내려왔다.

이와 관련 새마을금고중앙회 관계자는 "올해 신규대출 취급은 거의 없는 상황이고, 새마을금고끼리 진행하는 부동산 공동대출과 달리 관리형토지신탁 대출은 중앙회에서 모든 건을 직접 심사하고 있어 연체율 관리는 되고 있는 편"이라고 말했다. 업계에서도 새마을금고의 부동산 관련 대출은 일반 부동산 PF 방식이 아닌 책임준공형 관리형토지신탁이란 점에서 상대적으로 안정성이 있다고 본다.

책준형 관리형토지신탁은 신탁사가 대주단에게 사업장의 책임준공을 확약하고, 이를 기반으로 대주단이 대출을 실행하는 것을 일컫는다. 시공이 중단되거나 시공사가 무너지는 경우 신탁사가 대주단에 손해액을 배상하는 만큼 금융사로선 리스크를 줄일 수 있단 장점이 있다. 특히 새마을금고의 경우 대부분의 사업장에서 선순위 대출을 한 데다, 담보인정비율(LTV)도 60% 수준에서 관리하는 만큼 사업이 좌초하더라도 공매를 통해 원금을 회수하는 데 문제가 없을 가능성이 높단 것이다.

다만 부동산 시장의 부진이 지속될 경우 이런 안정성에도 문제가 발생할 수 있단 지적도 제기된다. 최근 들어 부동산 경기 부진과 더불어 건자재 가격, 인건비 인상 등의 영향으로 공사비가 늘며 이해관계자 간 분쟁, 시공사 부실 등이 발생하고 있는 까닭이다. 특히 책준형 관리형 토지신탁 사업장의 경우 신용등급이 낮은 중소형 시공사들이 많은 편이다. 실제 신탁사들의 건전성도 악화 중이다. 나이스신용평가가 지난 7월 내놓은 보고서에 따르면 신용등급을 보유한 6개 부동산신탁사의 지난 3월 말 기준 고정이하자산 규모는 1조7035억원, 비중은 44.3%로 집계됐다. 전년 말 대비 각기 21.99%, 2.8%포인트 늘어난 수치다.

게다가 새마을금고가 공동으로 참여한 부동산PF 대출도 지속적으로 관심이 필요한 부분이다. 한국신용평가의 분석 보고서에 따르면 올해 26개사 증권사 보유 전체 부동산PF 익스포져는 지난 3월 기준 28조4000억원으로, 이 중 새마을금고가 공동으로 참여한 부동산PF 익스포져는 총 2조7000억원에 달해 전체 10% 수준으로 나타났다. 특히 새마을금고는 중소형 증권사의 부동산PF 익스포져에 공동 대주단으로 참여한 비중이 높았다.

이와 관련 홍 의원은 "새마을금고는 중소형 증권사, 지방 소재 사업장, 소규모 오피스텔 등 비주거용 사업의 PF 참여 비중이 높아 상대적으로 공격적인 투자성향을 보인다"며 "다각도의 익스포져 모니터링이 필요하나, 금융감독 사각지대에 있는 만큼 당국의 면밀한 관심이 요구된다"고 지적했다.

부애리 기자 aeri345@asiae.co.kr
유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr