美 국채 금리 급등 충격, 부동산 일파만파 김난도의 리쿼드폴리탄…UDL(도시 죽음) 경고? [한상춘의 지금세계는]

[한국경제TV 김채은 PD]
관심이 됐던 파월 의장 발언의 매파 기조가 재확인됨에 따라 3대 지수가 하락세로 돌아섰는데요. 이에 따라 미 국채금리는 더 올라 10년물이 장중 한때 4.98까지 급등하기도 했습니다. 미국 국채 금리 급등에 따라 주식, 채권, 외환을 모두 다루고 있습니다만 부동산, 특히 미국 국채 금리에 민감한 상업용 부동산 시장의 상황이 어떤지, 오늘은 이 문제를 알아보겠습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.

Q. 관심이 됐던 파월 의장 발언이 월가의 기대를 저버렸죠?

- 월가 ”파월, 역시 인플레 안정 의지 강했다“

- 이스라엘-하마스 갈등, 지경학적 위험 우려

- 인플레 재발 우려, 강한 목표 2 달성 의지

- 바이든과 트럼프의 압력, 연준의 독립성 유지

- 美 국채 금리 장중 4.99, 3대 지수 하락

- 美 증시, 1987년 ‘블랙 먼데이’ 사태 재현?

- 美 부동산, 2008년 ‘서브 모기지’ 사태 재현?

- 中 상해지수, 과연 오늘 3000선마저 무너지나?

Q. 오늘 파월 발언에서 새로운 부분이 있었는데요. ‘성장률이 잠재수준 밑으로 떨어져야 물가가 안정될 수 있다’고 언급하지 않았습니까?

- 파월 “성장률이 잠재수준 하회해야 물가 안정”

- 지난해 3분기 이후 2대 성장세…‘no landing’

- 이달 말 발표되는 3분기 성장률, 최소 4 이상

- 연준이 추정하는 美 경제 잠재성장률 1.7

- 오쿤의 법칙, 성장률이 잠재수준 상회시 인플레갭

- 작년 3분기 이후 인플레갭, 3분기 2p 이상 확대

- 물가 잡기 위해 성장률 1.7 밑으로…이게 무슨 소리?

Q. 이 부분도 살짝 짚어봐야겠는데요. 어제 발표한 테슬라 3분기 실적 결과, 결국은 머스크의 가격 할인 대책은 실패였다고 평가되고 있죠?

- 테슬라, 3분기 실적 발표 이후 주가 220달러 내외

- 테슬라의 가격 할인, 경쟁사 MS 뺏는 이기적 게임

- 삼성전자의 감산, 경쟁사도 도움되는 공생적 게임

- price mechanism 약화, 가격할인보다는 감산

- 가격할인, 무역수지 이론의 ‘J-커브 효과’로 실패

- 감산, ‘배로-그로스만 효과’로 기대 이상 성과

- 가격할인 대책, variety 가격정책 트렌드와 배치

Q. 미 국채금리 급등의 충격이 상업용 부동산 시장의 2차 파동을 몰고 오고 있다고 하는데요, 현재 어떤 상항입니까?

- 美 국채 금리 상승, 숨겨진 부실대출 현실화

- 美 직간접 부실대출자산 4400조원, 예금의 25

- 美 10년물 금리 4.5 넘어서면 부실대출 급증

- 美 국채금리 4.9대, 상업용 부동산 2차 충격

- 상업용 부동산 부실, 주거용 부동산까지 확산

- 오피스 빌딩→오피스텔→도심 內 주거용 부동산

- 리쿼드폴리탄(liquid+metropolitan), 공동화 현상 심화

Q. 김난도 교수의 리쿼드폴리탄은, 이 시간을 통해 알아본 컬럼비아 대학 교수의 <도시 죽음의 경고>와 일치하는 것 아닙니까?

- 스테인 반 니우에뷔르흐, urban doom loop

- 예일대 ‘로버트 실러’·컬럼비아대 ‘니우에뷔르흐’

- 옐런, 디폴트에 이어 상업용 부동산 부실 경고

- urban doom loop, 트리플 악순환 고리로 진전

- 1차 악순환, 고금리·원격근무→상업용 건물 하락

- 2차 악순환, 세수 부족→세금 인상과 SOC 등 부족

- 3차 악순환, 도시 이탈→시카고 공포→죽은 도시

Q. 요즘 기준금리 인상 여부와 관계없이 국채금리가 더 올라감에 따라 연준을 비롯한 각국 중앙은행도 고민에 파지지 않겠습니까?

- 美 국채금리 급등, 파월 수수께끼 현상 심화

- 기준금리 인상폭 이상으로 시장금리 ‘더욱 급등’

- 파월 수수께끼, R*가 R** 간 괴리 심화시켜

- R* 금리, 경기를 침체 혹은 과열시키지 않는 금리

- R** 금리, 금융 건전성 훼손시키지 않는 금리

- 파월 수수께끼, R*가 R** 간 괴리 심화시켜

- R* 금리, 경기를 침체 혹은 과열시키지 않는 금리

- R** 금리, 금융 건전성 훼손시키지 않는 금리

- R*가 R** 금리보다 높아지면 금융시스템 불안

- 물가만 잡기 위해 금리 인상시, 금융 불균형 심화

- 은행등급 강등·상업용 부동산 가격 추락 등

Q. 파월 수수께기로 부작용이 심하게 발생함에 따라 향후 연준은 국채 금리가 이례적으로 급등하는 것을 막기 위해 YCC를 도입해야 한다는 목소리가 커지고 있지 않습니까?

- 기준금리 변경 적정성, 테일러 준칙으로 평가

- 현재 기준금리, 적정수준보다 높은 것으로 평가

- 국채금리, 금리 인상폭 이상으로 오르는 것 문제

- 연준의 통화정책, 2가지 피봇 수단 ‘절실’

- 추가 기준금리 인상 신중, 11월 금리 동결 확실시

- 일본식 수익률 통제방식(YCC) 도입, 국채금리 안정

- 하지만 파월 발언, 그 어느 것도 언급 無 ‘실망’

Q. 문제는 우리나라인데요. 국내 금융사들이 해외에 투자한 상업용 부동산 부실이 심각한 국면으로 치닫고 있지 않습니까?

- 美 국채 금리 충격, 韓 금융사 투자 도시 ‘심각’

- 韓 금융사, 2018년 전후 대형도시 고가빌딩 매입

- 국내 금융사끼리 경쟁, 매입가 올리는 촌극까지

- 韓 금융사, 해외부동산 투자의 74 ‘중후순위’

- 금융위기 전과 달리 대부분 변동금리 은행 대출

- 올해 4분기와 내년 만기 집중, 고금리와 맞물려

- 2018년 韓 금융사 해외부동산 투자, 대표적인 실패 사례

지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.
김채은 PD ckim@wowtv.co.kr