전세보증금 못 받는 임차인 49만가구…역전세·깡통전세 ‘폭증’

올 상반기 역전세 55%…49만가구 보증금 반환 지연 위기

(게티이미지뱅크 제공)

집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못하거나 아예 못 받게될 가구가 폭증할 것이라는 전망에 전문가들 사이에선 주택 임대 시장 진입을 제한해야 한다는 목소리가 나온다.

12일 국토연구원은 집주인으로부터 보증금을 제때 돌려받지 못할 수도 있는 가구가 24만∼49만가구, 아예 못 받을 수도 있는 미반환 위험 가구는 2만∼4만가구로 추정된다는 전망을 내놨다. 2022년 가계금융복지조사를 활용해 임대인의 저축액·대출 가능액에 기초한 보증금 반환 가능성을 검토한 결과다.

전세 시세가 하락할 경우 임대인이 보유한 현금성 자산과 대출을 모두 동원해도 보증금을 마련하기 어려운 경우가 생긴다. 해당 연구에 따르면 현재 임대인의 48%가 보증금보다 저축액이 적었다. 대출 여력을 고려한다 하더라도 임대인 15∼30%는 보증금을 마련하기 어려운 것으로 분석됐다. 임대인의 최대 7%는 보증금의 20%도 마련하지 못하는 것으로 나타났다.

실제 올해 상반기 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 역전세·깡통전세 등은 심각한 수준이었다. 보증금이 만기 시 전세 시세보다 높은 ‘역전세’의 경우 계약 비중이 지난해 상반기 6%에서 올해 동기 55%까지 뛰었다. 보증금이 매매 시세보다 높은 ‘깡통전세’도 지난해 1%에서 올해 5%로 계약 비중이 높아졌다. 역전세면서 깡통전세인 계약 비중 역시 같은 기간 0.3%에서 4.7%로 늘었다.

더욱 우려되는 것은 정부 제도를 통한 온전한 보증금 상환 가능성 역시 낮다는 점이다. 최우선 변제금을 받을 수 있는 소액임차인 기준에 해당하는 계약은 전체 전세 계약(지난해 상반기에서 올해 상반기 계약 만료)의 17.8%에 불과했다. 보증금 반환 보증보험을 통해 보호받고 있는 전세 가구 역시 전체의 8%에 불과했다.

이에 전문가들 사이에선 주택 임대 시장 진입을 규제하고 보증금 반환 보증보험을 활성화해야 한다는 분석이 나온다. 윤성진 국토연구원 부연구위원과 이슬 서울대 건설환경종합연구소 선임연구원은 “보증금 미반환 위험이 과도하게 높은 전세가율 90% 초과 주택은 주택 임대 시장 진입을 제한하고, 보증금 미반환이 발생할 수 있는 전세가율 60∼90% 부분에 대해서는 보증금 반환보증 가입을 의무화해 임차인을 제도적으로 보호해야 한다”고 전했다.

또 세입자를 낀 주택의 집주인이 바뀌는 경우(보증금 반환 채권 교환) 임차인의 동의를 받는 절차를 신설해야 한다는 방안도 있었다.