주변 시세 70%…강남·동작·마곡, 알짜 뉴홈 인기 [감평사의 부동산 현장 진단]

윤석열정부 공공분양주택 브랜드인 ‘뉴홈’이 10월부터 수도권 주요 지역에서 3차 사전청약에 들어간다. 수도권 청약 시장이 다소 과열된 상황에서 저렴한 분양가를 무기로 공공분양이 흥행을 거둘 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. ‘뉴홈’은 지난해 10월 정부가 발표한 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획’에 따른 새로운 주거 정책 브랜드다.

‘뉴홈’은 크게 나눔형, 일반형, 선택형으로 구분된다.

나눔형은 시세 70%로 분양받고 의무 거주 기간(5년)을 채우면 시세대로 팔 수 있다. 다만 분양을 받은 사람은 시세차익 70%만 가져간다. 일반형은 시세 80%로 분양받는 유형이다. 선택형은 공공임대 분양전환주택과 비슷하다. 6년 동안 저렴한 임대료로 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있다.

10월부터 공급하는 물량에는 서울 강서구 마곡지구, 경기 하남시 교산지구 등 수도권 인기 지역이 대거 포함돼 있다. 더욱 주목받는 것은 12월 예정인 4차 사전청약이다. 4차 사전청약은 강남에 공급하는 한강이남(성뒤마을) 부지와 동작구 대방동 군부지 등이 포함될 것으로 예상되면서 청약자 관심이 집중될 전망이다.

뉴홈 3000가구 이상 사전청약

처음으로 ‘선택형’ 주택 선보여

국토교통부에 따르면 수도권 7개 지구, 3295가구에 대한 3차 뉴홈 사전청약 신청 접수가 10월부터 시작된다. 10월 16~17일에는 특별공급, 18~19일은 일반공급 신청을 받는다.

구체적으로 ▲서울 마곡 10-2(260가구·나눔형) ▲경기 하남 교산 A5(452가구·나눔형) ▲안산 장상 A12(440가구·나눔형) ▲남양주 진접2 A6(381가구·일반형, 287가구·선택형) ▲구리 갈매역세권 A4(230가구·일반형, 285가구·선택형) ▲인천 계양 A6(614가구·일반형) ▲군포 대야미 A1(346가구·선택형) 등이다.

이번 사전청약에서는 기존 선보인 나눔형과 일반형뿐 아니라 선택형 공공분양주택이 처음으로 나온다.

선택형은 6년 주택을 임대로 살아보고 분양 여부를 결정할 수 있다. 직접 거주하면서 장단점을 따져보고 분양 시점에 인근 지역 시세까지 고려해 분양 여부를 결정할 수 있다는 장점이 있다. 분양가는 입주 당시 감정가와 분양 때 감정가의 평균 가격으로 산정된다. 본청약 당시 입주 감정 가격이 4억원이고, 6년 후 전환을 결정할 때 감정 가격이 8억원이면 4억원과 8억원 평균인 6억원이 분양 전환 가격이 된다. 분양 전환을 받을 경우 장기 저리 대출도 지원받을 수 있다.

나눔형은 분양 때 일반형보다 저렴한 분양가로 공급하며, 분양가의 80%까지 최대 40년 저금리 모기지를 지원한다. 다만 주택을 되팔 때는 시세 차익의 30%를 한국토지주택공사(LH)에 반납해야 한다. 일반형은 기존 공공분양과 동일하다. 정부는 2027년까지 나눔형 25만가구, 일반형 15만가구, 선택형 10만가구 등 50만가구의 뉴홈을 공급한다는 계획이다.

윤석열정부의 공공분양주택 ‘뉴홈’ 3295가구에 대한 세 번째 사전청약 접수가 10월 시작된다. 사진은 올 2월 경기 고양시 지축동 한국토지주택공사(LH) 고양사업본부에 마련된 홍보관. (연합뉴스)

주목할 지역은 어디?

서울 마곡·하남 교산 인기 예상

3차 사전청약에 인기 주거지역이 다수 포함됐다.

강서구 마곡동 ‘마곡 10-2’ 지구는 3차 사전청약에서 가장 관심이 높을 것으로 예상되는 지역이다. 우선 3차 사전청약에서 유일한 서울 물량이다. 모든 가구가 전용 59㎡로 분양가는 3억원 초중반대다. 지하철 5호선 송정역과 마곡역 사이에 위치했으며 9호선 신방화역과 공항철도 마곡나루역도 이용 가능하다. 인근 마곡동 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’ 전용 59㎡가 11억원 전후로 거래된 것을 감안하면 분양 가격은 인근 시세 절반 이하 수준이다. 다만 토지는 공공이 소유한 상태로 건물에 대한 소유권만 분양받는 토지임대부(나눔형) 분양주택이라는 점은 유념할 필요가 있다. 토지를 임대한 형태기 때문에 매달 약 70만원가량 토지 임대료가 발생한다. 부가세까지 포함하면 매년 900만원이 넘는 토지 임대료를 내야 한다.

하남시 교산지구에서는 전용 46~59㎡ 452가구가 이익공유 나눔형으로 공급된다. 지하철 3호선 하남연장선 신설역이 하남 교산지구 내 들어서고 서울 송파구와 가깝다. 추정 분양가는 전용 46㎡ 10가구가 3억5710만원, 전용 55㎡ 56가구는 4억2184만원으로 책정됐다. 전용 59㎡ 386가구 분양가는 4억5639만원으로 추정된다.

인근 하남시 덕풍동 ‘하남덕풍동벽산블루밍’ 전용 59㎡가 7억원 전후로 시세가 형성됐다는 점을 감안하면 훨씬 저렴하다. 다만 하남 교산지구 사전청약 주택은 이익공유 나눔형이어서 추후 주택을 팔 때 발생한 차익의 30%를 LH와 공유해야 한다.

구리시 갈매동 갈매역세권은 일반형으로 공급된다. 전용 59㎡ 230가구가 4억5642만원에 나올 전망이다.

진짜 알짜는 12월?

강남 한복판에 300가구 공급

10월부터 뉴홈 3차 사전청약을 접수받지만 본게임은 4차 사전청약부터라는 얘기도 나온다. 4차 사전청약에서는 그동안 공급량이 부족했던 서울 물량이 대거 포함되기 때문이다. 3차 사전청약의 경우 서울 공급량은 260가구에 불과하지만 4차에는 1300가구 이상 공급된다. 구체적으로 마곡 택시차고지(210가구·SH), 서초구 한강이남(300가구·SH), 동작구 대방동 군부지(836가구·LH) 등이다.

가장 주목받는 곳은 강남 중에서도 ‘알짜 입지’라고 불리는 한강이남 성뒤마을이다. 강남 대표 판자촌인 성뒤마을은 지하철 4호선 사당역과 가깝고 우면산을 비롯해 예술의전당 등과 인접했다. 토지임대부로 공급될 예정으로 아직 조성 규모나 공급면적 등이 확정되지 않았다. 강남 한복판에 위치한 만큼 분양가나 월 임대료는 다른 공공분양과 비교해 다소 높게 책정될 전망이다.

성뒤마을 맞은편에 위치한 ‘방배래미안타워(344가구)’ 전용 103㎡가 최근 19억5000만원(2층)에 팔렸다. 사당역 근처 아파트 역시 전용 84㎡ 기준 14억원 이상 가격에 거래되고 있다. 그럼에도 성뒤마을 공공분양 가격은 시세보다 훨씬 저렴할 예정이라 높은 청약 열기가 예상된다. 다만 성뒤마을 토지 소유자 보상 문제가 남아 있다는 점은 변수로 작용할 전망이다.

동작구 대방동 군부지는 올해 6월 성황리에 분양을 마친 동작구 수방사 공공주택과 비교된다. 수방사는 일부 한강 조망이 가능한 입지로 255가구 공급에 7만2000여명이 사전청약에 신청해 평균 283 대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

수방사 인근에 위치한 대방동 군부지는 7호선 신대방삼거리역과 1호선 대방역 사이에 자리 잡고 있다. 일반형인 데다 1300가구 대단지에 이번 사전청약 물량이 836가구에 달해 청약자 기대감이 높다. 한강변이나 역세권과는 다소 거리가 있어 수방사보다 분양가가 저렴할 것이라는 전망도 나온다. 수방사 공공주택은 시세 대비 약 5억원 저렴하게 공급해 큰 인기를 끌기도 했다. 업계 한 관계자는 “뉴홈 사전청약은 당첨 후 본청약을 포기하더라도 민간 청약 대비 상대적으로 불이익이 적은 편”이라며 “이번에 공급하는 물량은 대부분 선호도가 높은 지역이고 가격 경쟁력이 있어 무주택자는 전략적으로 잘 준비할 필요가 있다”고 말했다.

강승태 감정평가사

[본 기사는 매경이코노미 제2229호 (2023.10.11~2023.10.17일자) 기사입니다]