[책 한 모금]문재인 정부 靑 정책실장 "부동산 정책 실패 이유는…"

편집자주 - 그 자체로 책 전체 내용을 함축하는 문장이 있는가 하면, 단숨에 독자의 마음에 가닿아 책과의 접점을 만드는 문장이 있습니다. 책에서 그런 유의미한 문장을 발췌해 소개합니다.

책의 저자는 문재인 정부의 부동산 정책 설계자로 거론되는 김수현 전 청와대 정책실장이다. 시민단체, 언론, 전문가, 국민의힘, 민주당 등으로부터 집값 폭등의 책임자로 지목됐던 저자는 본인의 책임을 인정하며 글을 연다. 문재인 정부가 왜 집값을 잡지 못했는지, 집값을 잡기 위해서 무엇을 해야 했는지, 집값이 무엇 때문에 상승했는지 등을 하나씩 복기한다. 그는 “모두에게 비난을 받고 있는 나 같은 사람이 먼저 말문을 열 필요가 있다”며 문재인 정부의 부동산 정책 좌절 이유를 되돌아보면서 한국사회의 부동산 문제를 성찰하고 그 대안을 밝힌다. 저자는 “문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다면, 왜 그러했는지, 또 어떻게 하면 반복하지 않을지 기록으로 남기고 토론해야 한다. 또 이렇게 하면 된다고 주장했던 수많은 사람들의 비판도 제대로 따져봐야 한다. 문재인 정부에 대한 성찰 없이는 미래에 반복될지 모를 상황에 올바로 대처할 수 없다”고 강조한다.

필자는, 그만한 자격이 있는지는 모르겠지만, 문재인 정부 부동산 정책의 책임자 혹은 설계자로 거론된다. 시민단체와 전문가, 언론이나 국민의힘, 민주당 모두 집값 폭등의 가장 큰 책임자 중 하나로 필자를 지목하고 있다. 시민단체들은 내가 세금을 제대로 올리지 않았다고 비난하는 반면, 반대로 보수언론 등에서는 내가 세금 폭탄을 주도했다고 비난했다. 또 임대등록제 확대로 집값을 올린 원흉이 되어 있기도 하다. p.9~10

문재인 정부가 마주한 부동산시장 여건이 매우 어려웠던 것은 분명하다. 전 세계적인 유동성 확대에다 이명박, 박근혜 정부 기간 줄어들었던 공급이 문제가 된 시점이었다. 더구나 코로나19로 재정까지 풀었기에, 경제위기를 우려한 상황에서도 거꾸로 자산시장이 폭등하는 이례적인 일이 벌어졌다. 주식, 부동산, 코인, 명품 등 돈이 될 만한 거라면 어디든 투기적 수요가 몰려들었다. 저금리에다 과다한 유동성은 주택 수요를 폭증시킨 반면, 공급 시차로 인해 주택 공급은 적기에 따라주지 못했다. p.49

그러나 이것은 주어진 상황이자 조건이라는 뜻이지, 이 때문에 집값 폭등은 어쩔 수 없었다는 것이 아니다. 안타깝지만 문재인 정부는 더 잘할 수 있었고, 더 잘했어야 했다. 무엇보다 그동안 근근이 버텨오던 집값이 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 거의 무방비 상태로 폭등하는 일이 벌어졌던 것은 너무 가슴 아프다. p.61

이런 상황에서 우리나라 가계부채는 세계 그 어느 나라보다 빠르게 늘어났다. 코로나19라는 특수 상황도 당연히 영향을 끼쳤지만, 집값 상승의 영향이 매우 컸다. 비록 전세제도, 가족 원조 등으로 효과가 제약되기는 했지만, 그럴수록 더 강하게 대출을 억제했어야 했다. 금리를 전반적으로 인상하기 어려운 조건에서는 DSR를 좀 더 빨리 엄격히 적용하고, 특히 전세대출이나 신용대출, 변형된 부동산 기업대출 등을 모니터링하고 막았어야 했다. 부동산 부문이 아니면 금융권이 자금 운용할 곳이 없다는 이유로, 전세대출은 서민들에게 꼭 필요하다는 이유로, 정치권이 대출 확대를 요구한다는 이유로 적극적인 금융 억제에 주저하고 말았다. p.63

그럼에도 공급 부족론 우려를 조기에 진정시키지 못한 데는 문재인 정부 책임도 크다. 비록 공급 부족론이 정부의 정책 실패를 정쟁화하려는 정치 프레임적인 요소가 많기는 했지만, 어떻든 국민의 불안이 너무 오랫동안 만연하게 되었던 것도 사실이다. 그런 점에서 3기 신도시 결정과 1·2기 신도시의 광역교통망 확충계획을 좀 더 빨리 입안하고 실행했더라면 하는 아쉬움이 있다. p.65

임대사업제도는 또 다른 정책 혼란 사례다. 2017년 말 민간임대사업자의 등록임대주택을 확대·강화한다는 권장책을 발표한 다음, 1년도 안 돼 이를 폐기하고 되돌렸다. 초기의 상황 판단이 잘못되었거나 이후 상황 전개에 문제가 있었다면, 당연히 수습하는 것이 맞다. 그런데 더 문제는 축소, 폐지, 존치 등으로 오랫동안 혼란을 겪었다는 것이다. 여기에는 다주택 보유자에 대한 사회적 논란이 그대로 반영되어 있다. p.68

집값 폭등의 핵심 원인은 넘치는 돈이었는데, 시차 때문에 당장 효과를 거두기 어려운 공급 대책, 집 부자를 공격하는 세금 강화 문제로 이념적 논란을 벌이며 에너지를 허비했다. 주택의 금융화라는 전 세계적인 현상을 생각하면 금융 부문에서 더욱 근본적이고 신속한 대응책이 필요했지만, 정부와 한국은행은 경기 방어와 넓은 의미의 금융 안정을 위해 둔감하고 느린 결정을 했다. 서민을 위한다는 이유였지만 결과적으로 서민들이 가장 큰 피해를 보고 말았다. p.72

내가 부동산 정책에 관여할 때까지 바로 이 대목에서 이른바 개혁주의자들과 입장이 달랐다. “보유세는 집값을 잡는 세금이 아니다”는 김동연 부총리의 발언(국회 답변, 2018년 8월 27일)은 내 생각과 같았다. 보유세 실효세율이 세계에서 가장 높다는 미국이 역설적으로 전 세계에서 가장 집값이 많이 오른 것을 어떻게 설명할 것인가? 그 나라는 유동성 때문이고, 우리는 세금이 낮아서 그런가? p.144

결국 보유세는 아파트, 단독주택, 상가, 토지 등 부동산의 종류와 소재 지역에 따른 과세 형평성을 단계별로 높여가는 가운데, 점진적으로 부담을 높일 수밖에 없다. 국민들이 화가 나 있다고 고가·다주택만 올리려 해보지만, 그 고가의 기준 설정 때문에 다시 갈팡질팡했던 것이 2019년 말부터 2021년 중반까지 정부·여당의 모습이었다. 실제 종부세를 강화했더니 서울 아파트의 반 이상이 그 대상이 되었고, 이에 놀란 정부와 민주당은 서둘러 세금을 다시 낮추려 허둥지둥했다. p.145

우리나라의 부동산 세금은 적어도 명목상으로는 전 세계 어느 나라에 견주어도 약하지 않다. 오히려 강력한 요소가 많다. 그럼에도 실제 세 부담이 낮거나 형평성이 떨어진다는 평가를 받곤 한다. 또 모두가 불만이다. 세제 개혁을 통해 더 높은 세금을 부과해야 한다는 쪽이나, 세금이 너무 올랐다는 고가·다주택 보유자 모두 정부에 큰 불만을 가지고 있다. 이런 상황에서 부동산 경기에 따라 세금은 널뛰기를 반복했다. 경기 상황에 따라 보유세, 양도세, 취득세는 강온을 옮겨 다니는 중이다. p.151

세금이 중요한 부동산 정책 수단인 것은 분명하지만, 만능이 아니라는 것을 인정해야 한다. 집값에 분노한 사람들을 달래기 위해 누군가의 세금만 계속 높이려는 방식은 포퓰리즘일 뿐이다. 지속 가능성도 없다. 집값이 오르는 원인에 제대로 주목한다면 세금은 적어도 우리나라에서는 이미 부차적인 영역이다. 핵심은 과잉유동성이 금융시스템을 통해 자산시장으로 흘러들어가는 고리를 차단하는 것이었는데, 그 부분은 감시의 사각지대에 버려두고 세금이라는 오래된 논란에 에너지를 빼앗겼다. p.154

전세보증금의 대출을 늘릴수록 역설적으로 집값은 더 오르게 된다. 전세 수요자가 대출을 받아 구매력을 높일수록 집주인은 전세금을 더 올릴 수 있게 될 뿐 아니라 이를 갭투자에 활용할 수 있게 되는 것이다. 딜레마가 아닐 수 없다. 집 없는 서민 혹은 중산층의 전세보증금을 거들기 위해 확대한 전세대출이 집값 앙등의 불쏘시개가 되는 셈이다. p.169

결국 임대사업자제도의 ‘선한 의도’, 혹은 ‘순진한 의도’는 실패했다. 특히 이전과 마찬가지로 아파트를 임대등록 대상에 계속 포함했던 것은 비록 공시가격 6억 원 이하라는 조건은 있었지만, 공시가격이 매매가가 오르는 속도를 따라가지 못하는 현실에서는 문제가 많았다. p.187

정권이 바뀌었으니 문재인 정부의 부동산 정책은 더 이상 짚어볼 필요가 없는 일이 아니다. 지금의 윤석열 정부 행태로 보면, 또 머지않아 집값이 회복되고 수요가 공급을 초과하기 시작하면 똑같은, 혹은 더 나쁜 형태로 문제가 반복될 수밖에 없다. 부동산 정책의 낭만주의, 선동주의와 절연하고 시장과 정부 역할에 대한 한국적 원칙을 정립해야 한다. 그것이 문재인 정부의 좌절에서 배울 일이다. p.272

부동산과 정치 | 김수현 지음 | 오월의봄 | 292쪽 | 1만8000원

서믿음 기자 faith@asiae.co.kr