‘1.3兆 시한폭탄’ 해외 부동산 펀드… “제2 펀드 사태 막아야”

고수익 투자처 각광 2만여명 몰려
투자 수요 줄며 막대한 평가손실
“리파이낸싱 펀드 도입 등 서둘러야”

게티이미지

미국과 유럽 등 해외 부동산 시장의 부침이 길어지면서 이에 투자한 국내 공모펀드에도 경고등이 켜졌다. 6년간 개인투자자 2만7000여명이 1조원 이상을 투자한 가운데 리파이낸싱(재융자)이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 막대한 손실이 현실화할 것이란 우려가 나온다.

5일 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘해외부동산 공모펀드 판매 현황’ 자료에 따르면 2018년 이후 개인 대상으로 판매된 해외 부동산 공모펀드 판매액은 1조478억원으로 집계됐다. 투자자는 2만7187명에 이른다. 법인 판매(381개사·2279억원)까지 합친 규모는 1조2757억원이다.

펀드를 굴리는 운용사별로 보면 한국투자리얼에셋운용(4963억원)이 최대 규모를 기록했다. 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 등이 뒤를 이었다. 펀드를 가장 많이 판매한 금융사는 한국투자증권(5087억원)이었다. 이어 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원), 하나은행(910억원) 등 순이었다.

해외 부동산 공모펀드는 2017년부터 연 6~8% 고수익을 올릴 수 있는 투자처로 주목을 받았다. 하지만 2020년 이후 오피스 투자 수요가 줄면서 막대한 평가손실을 입은 상태다. 각국 중앙은행이 기준금리를 인상하면서 배당수익률이 감소한 데다 코로나19를 거치며 증가한 재택 근무가 오피스 임대 수요를 감소시킨 탓이다.

미국 뉴욕 맨해튼 오피스 평균 공실률은 2019년 말 13% 수준에서 올해 1분기 19.9%까지 치솟았다. 평방피트(ft²)당 거래 평균 가격은 2021년 말 1000달러에서 778달러로 20% 넘게 내렸다. 유럽 시장도 올해 상반기 상업용 부동산 거래량이 전년 동기 대비 60%가량 감소했다.

해외 부동산 공모펀드는 부동산 매입 시 매입가의 60% 이상을 현지 대출로 조달하는 방법을 활용한다. 일반적으로 1순위 채권자는 현지 은행이며 국내 펀드는 2순위 채권자다. 만기 도래 시 리파이낸싱에 실패해 채권단에서 자산을 헐값에 매각하면 투자자들의 대규모 손실이 불가피하다.

일각에선 해외 부동산 공모펀드 대환 대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱 펀드를 조성해야 한다는 의견도 제기된다. 기관투자자 중심의 사모펀드는 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출 만기 연장이 가능하지만 다수의 개인투자자들로 모집된 공모펀드는 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능하다. 윤 의원은 “제2의 펀드 사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책 마련을 서둘러야 한다”고 말했다.

임송수 기자 songsta@kmib.co.kr

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