찬바람 부는 지식산업센터 [김경민의 부동산NOW]

“틈새 상품으로 인기였는데”
수도권 거래 ‘반토막’

한때 인기 상품으로 주목받던 지식산업센터 시장에 찬바람이 불고 있다. 주요 지역 지식산업센터 거래가 급감하고, 매매가도 하락세를 보이면서 향후 흐름에 관심이 쏠린다.

성수동 등 인기 지역 매매가는 상승세

지식산업센터는 1990년대부터 서울 구로·가산디지털단지, 성동구 성수동 일대에 들어서기 시작한 아파트형 공장을 말한다. 벤처기업 붐으로 인기를 끌었지만 ‘공장’이라는 명칭 탓에 부정적인 시선도 많았다. 그러다 2010년대 들어 분위기가 달라졌다. 아파트형 공장 타이틀을 벗고 지식산업센터라는 새 간판을 달면서 시장의 주목을 끌었다. 대기업 계열사, 협력업체 등이 대거 입주하기 시작했고 자연스레 공급이 늘었다. 규제 완화도 인기에 한몫했다.

지식산업센터 시장에 찬바람이 불면서 배경에 관심이 쏠린다. 사진은 서울 성동구 성수동 지식산업센터 전경(매경DB).

지식산업센터는 보유 수와 상관없이 종합부동산세, 양도세 중과 규제를 받지 않는 등 각종 부동산 규제에서 자유롭다. 대출도 주택담보대출비율(LTV) 70~80%까지 가능해 틈새 수익형 부동산 상품으로 인기를 끌었다. 하지만 금리 인상, 공급 과잉 여파로 지식산업센터 시장 분위기가 예전 같지 않다. 부동산 정보업체 직방에 따르면, 지난해 하반기 수도권 지식산업센터 거래량은 1,024건으로 집계됐다. 2021년 하반기(2,611건) 대비 절반 넘게 감소했다.

수도권에서 거래량이 가장 크게 줄어든 곳은 서울이다. 2021년 상반기 거래량은 1,085건에 달했지만 지난해 하반기 169건으로 급감했다. 올들어서도 분위기가 좋지 않은 것은 마찬가지다. 부동산 정보업체 부동산플래닛에 따르면 올 1분기 전국 지식산업센터 매매 금액은 3,550억 원으로 전년 동기(1,202억 원) 대비 66%가량 줄었다. 지식산업센터 분위기가 침체된 것은 기준금리 인상 여파로 대출금리가 높아지자 투자 수요가 감소한 영향이 크다. 호황기에 착공에 들어간 지식산업센터들이 하나둘 준공되며 공급량이 대폭 늘어난 점도 변수다. 소유주 입장에서는 임차인을 구하기 어려워져 공실이 늘어나기 시작했다.

지식산업센터 시장은 이대로 주저앉을까. 시장에서는 지식산업센터 양극화 현상이 두드러질 것으로 내다본다. 수도권 오피스 시장이 활황을 보이는 만큼 입지가 좋은 지역은 당분간 인기를 이어갈 것이란 전망이 나온다. 세빌스 코리아에 따르면 올 2분기 서울 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트 하락해 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 지식산업센터는 오피스를 대체하는 공간으로 분류된다. 오피스 대비 임대료가 저렴하면서도 각종 부대시설까지 잘 갖춰져 있는 덕분이다. 오피스 임대 수요가 늘어나면 지식산업센터 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 전망이다.

실제로 수도권 인기 지역 지식산업센터 매매 가격은 계속 오르는 추세다. 올해 상반기 수도권 지식산업센터의 전용면적 1㎡당 매매가격은 558만1,000원으로, 지난해 하반기(496만 4,700원)보다 12.4% 상승했다. 2020년 상반기(436만6,900원)와 비교하면 27.8% 올랐다. 올해 상반기 최고가에 거래된 지식산업센터는 서울 금천구 가산동 ‘에이스 하이엔드 타워3차’로 지난 3월 전용 701㎡가 50억 원에 거래됐다.

서울 성동구 성수동1가 ‘포휴’ 107㎡는 지난 2월 21억2,000만 원에 거래돼 ㎡ 당 1,968만2,000원 선에 팔렸다. 한편에서는 지식산업센터 침체 양상이 지속될 것이란 전망이 나온다. 공급이 계속 증가세를 보이고 있기 때문이다. 한국산업단지공단에 따르면 지난 7월 기준 승인받은 전국 지식산업센터는 1,511개다. 2021년 7월(1,247개) 대비 20%가량 증가했다. 부동산업계 관계자는 “지식산업센터 시장이 침체됐지만 우량물건 매매가는 여전히 상승세다. 철저히 입지를 따져 보고 투자하는 것이 안전하다”고 말했다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 윤관식 기자]