종합운동장 건너편에 2680가구 새 아파트 들어선다는데··· [재건축 임장노트]

[‘금싸라기 땅’ 잠실 재건축 뽀개기]
① 도심 속 조용한 주거지 잠실우성

탄천변 우성1·2·3차(1842가구, 이하 잠실우성)는 잠실에서 기대를 모으는 재건축 단지 중 하나다. 1981년 입주해 2023년 기준으로 입주 43년 차를 맞았다. 그동안 초대형 단지인 잠실주공5단지(3930가구)나 대지지분이 상대적으로 높은 이웃 단지 아시아선수촌(1356가구) 재건축에 가려 주목을 덜 받았지만 지하철 9호선 개통(2015년), 영동대로 개발과 현대차 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC) 건축 등 개발 호재가 이어지면서 장기 가치 상승이 기대되는 단지로 떠오르고 있다.

잠실우성이 지난해 내놓은 ‘잠실우성 재건축 정비계획 변경안’에는 잠실우성을 2680가구 규모 아파트 단지로 신축한다는 계획이 담겨 있다.

계획안에 따르면 제3종일반주거지역인 잠실우성은 용적률 299.86% 이하를 적용받아 지상 35층 이하 29개동, 2680가구 규모의 신축 단지로 조성된다. 전용면적별로는 ▲60㎡ 미만 643가구 ▲60~85㎡ 978가구 ▲85㎡ 초과 1059가구로 지어진다. 당초 계획(2700여가구)과 비교해 소형 주택형이 186가구 줄었고 중대형은 171가구 늘었다. 이에 따라 전체 가구 중 중대형 비중이 39.52%를 차지한다.

서울 송파구 잠실동 우성1차아파트. (매경DB)

아시아선수촌에 밀린다? 탄천 낀 입지 장점

잠실우성 재건축 사업성을 따질 때 주요 비교 대상은 바로 옆 단지인 아시아선수촌(1356가구)이다. 아시아선수촌은 지난 6월에야 안전진단을 최종 통과한 사업 초기 단지지만 전용면적 대비 대지지분율이 잠실우성보다 높다.

잠실우성 전용 96㎡의 대지지분은 약 53.4㎡(16.168평)다. 반면 아시아선수촌 전용 99㎡ 소유주는 대지지분만 79.99㎡(24.2평)를 보유했다. 면적당 대지지분으로 따지면 아시아선수촌이 앞선다. 보유 대지지분이 많을수록 재건축 사업 시 조합원 분담금이 적거나 환급받을 확률이 높다. 이런 이유로 시세는 아시아선수촌이 늘 수억원씩 앞서 있다.

바꿔 말하면 아시아선수촌 시세보다 낮은 초기 투자 금액으로 비슷한 조건의 재건축 아파트에 투자할 수 있다는 의미다.

또 잠실우성에 주목하는 이들은 입지를 이유로 꼽는다.

송파구 잠실동에 나란히 위치한 두 단지는 모두 지하철 2·9호선 종합운동장역을 끼고 있다. 9호선 급행열차가 종합운동장역에 선다. 단지에서 다리 하나를 건너면 삼성동과 대치동이다. 잠실스포츠·마이스(MICE, 회의·포상관광·컨벤션·전시) 복합 공간 조성 사업, 영동대로 개발, 현대차 신사옥 GBC 건축 등 주변의 개발 호재가 이어지고 있어 일대 아파트 가치 상승이 예상되는 점도 매력이다. 여기까지는 아시아선수촌과 같은 조건이지만 잠실우성은 단지 바로 옆에 탄천을 끼고 있다.

다만 여느 송파권 단지가 그렇듯 잠실우성 재건축은 아직 사업 초기 단계다. 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 분양 등을 거치려면 장기 투자를 각오하고 접근하는 것이 좋다.