[1mm금융톡]'주담대 대환'에도 'DSR 장벽'…빚 먼저 갚으란 당국

대환시 'DSR 하락→ 대출부담 완화→가계대출 감소' 효과 있지만
DSR 규제 수준 넘는 차주는 대출 갈아타기 못 해
당국 "DSR 규제 비율 넘는 차주, 부채 상환 부터 해야"

부동산 가격하락세와 거래절벽 현상이 지속되고 있는 14일 서울 송파구 부동산 밀집상가에 아파트 매물 시세가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

이르면 오는 12월 말부터 주택담보대출(이하 주담대)과 전세자금대출(이하 전세대)도 스마트폰 앱에서 대환대출(저렴한 금리로 대출 이동) 서비스를 받을 수 있게 됐다. 기존 신용대출에 이어 대환 영역을 확장한 것이다. 은행에 가지 않고도 토스·네이버페이·카카오페이·핀다 등 금리 비교 앱에서 대환을 할 수 있다는 것이 장점이지만 단점도 있다.

'나의 총부채상환비율(DSR)이 규제 수준을 넘느냐 안 넘느냐'에 따라 대환대출이 가능 여부가 결정된다. DSR이 1금융권에서 40%, 2금융권에서 50%를 넘기면 대환대출 자체가 불가능하다. DSR은 나의 연 소득에서 한 해 동안 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻한다. 연봉이 4000만원인 직장인은 1년에 각각 1600만원, 2000만원까지 원리금을 갚는 대출만 받을 수 있다는 의미다. 가계부채가 급격하게 증가하는 것을 막고, 차주가 무리하게 빚을 못 내게 하려고 금융당국이 강화한 제도다.

문제는 DSR 규제를 대환대출에 적용하는 게 대환대출의 취지와 어긋난다는 점이다. '싼 금리로 대출을 갈아타면 DSR이 떨어지고→차주의 대출 부담이 줄어들며→가계대출 감소'로 이어진다. 이런 효과가 있음에도 당국은 DSR 규제 예외 사항을 늘리는 데 부담을 느끼고 있다. 그래서 '대환대출도 대출'이라는 이유로 DSR 규제를 적용하고 있다.

금융위 고위 관계자는 이에 대해 "신용대출 대환대출 서비스가 나왔을 때도 동일한 문제 제기가 나왔지만 아직 개선이 안 되고 있다"며 "DSR이 높은 차주들이 대환대출을 하려면 기존 부채를 일부 상환을 할 수밖에 없다"고 했다.

한국은행이 기준금리를 0.5% 포인트 올리면서 부동산 거래시장의 빙하기가 장기화될 것으로 보인다. 13일 서울 시내 한 아파트 인근 신호등에 빨간불이 켜져 있다.

지난해부터 이어져 온 금리 인상 기조 탓에 가만있어도 금융소비자들의 DSR 비율은 점점 높아지는 중이다. 이런 점을 고려하면 대환대출만큼은 DSR 규제를 풀어줘야 하는 것 아니냐는 목소리가 금융권에서 나온다. 시중은행 관계자는 "대환대출은 한도를 늘리는 효과를 내는 것도 아니고, 소득 수준이 낮을수록 DSR 비율이 더 높다는 것도 문제"라며 "차주의 이자 부담 완화를 생각한다면 당연히 더 저렴한 금리를 찾아 이동하도록 문을 열어줘야 한다"고 했다.

한국은행에 따르면 작년 4분기 기준 가계대출 차주의 평균 DSR은 40.6%로 집계됐다. 특히 취약차주의 DSR은 66.6%였다. 취약차주의 경우 그만큼 대환대출 서비스를 이용하는데 접근성이 더 떨어진다는 것을 의미한다.

한편 주담대와 전세대 대환대출 플랫폼에는 19개 대출 비교 플랫폼, 32개 금융회사가 참여 의사를 밝혔다. 은행은 기본이고 주담대를 많이 취급하는 보험회사와 저축은행, 여신전문회사들도 참여한다.

대환대상을 구체적으로 살펴보면 주담대의 경우 아파트 담보대출의 주택구입자금과 생활안정자금이 해당한다. 중도금 대출과 잔금대출은 대상이 아니다. 한국주택금융공사가 운영하는 특례보금자리론도 제외다. 빌라와 오피스텔도 대환대출 대상에서 빠졌다. 대환대출 신청이 들어오면 실시간으로 대출 한도와 금리까지 제시해야 하는데, 담보 평가를 위한 시세 조회가 아파트만 즉시 가능하기 때문에 내려진 결정이다. 다세대나 연립주택은 대출 이동 구현이 어렵기 때문이다.

다만 전세대의 경우는 주택형태별, 대출상품 별로 제한을 두지 않고 모든 전세대가 다 대환대출이 가능하도록 했다. 전세대는 대부분 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, SGI서울보증에서 보증서를 기반으로 이뤄진 대출이다. 그래서 주택 가격보다 보증금이 중요하고 이건 임대차 계약서만 보면 확인을 바로 할 수 있어서 모든 전세대의 대환대출이 가능하다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr