[실전재테크]경쟁 높은 청약대신 분양권?…문제는 ‘실거주 의무’

분양권 전매제한 기간이 대폭 완화된 데다 최근 추첨제 도입 등으로 서울 청약시장의 경쟁률이 치솟으면서 실수요자들의 관심이 분양권 시장으로 쏠리고 있다. 다만 전문가들은 실거주 의무가 아직 남아있는 만큼 거주 의무를 위반할 경우 처벌을 받을 위험이 있어 분양권 거래에 주의해야 한다고 조언했다.

[이미지출처=연합뉴스]

정부가 1월 발표한 ‘1·3 부동산대책’은 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 모든 규제지역을 해제해 청약 추첨 물량이 늘어나는 결과를 낳았다. 이 대책에는 전매제한 및 중도금 대출 규제 완화, 실거주 의무 폐지 방안도 담겨 분양시장 심리가 회복되는 데 일조했다.

또 지난 4월7일부터 주택법 시행령 개정안을 통해 아파트 분양권 전매 제한 조치를 완화했다. 이 같은 정책 효과에 힘입어 올해 들어 특정 지역을 중심으로 청약 경쟁률이 크게 올랐다. 올해 상반기 서울의 1순위 청약 경쟁률은 51.86대 1로 집계돼 지난해 하반기(5.84대 1)는 물론 상반기(29.57대 1)와 비교해도 큰 폭으로 상승했다.

분양권 거래도 늘었다. 올해 상반기 전국에서 거래된 분양권은 2만4000여 개로 지난해 하반기 대비 68%가량 증가한 것으로 나타났다. 특히 수도권 분양권 거래는 2배 이상 증가해 분양시장에 쏠린 관심을 짐작게 한다. 청약 경쟁률이 높아지고 분양가까지 오르면서 분양권으로 눈을 돌리고 있는 것으로 해석된다.

부동산 업계 관계자는 "분양권 투자는 상대적으로 저렴한 값에 청약 경쟁을 하지 않고도 신축 아파트를 마련할 수 있는 수단"이라며 "청약시장이 살아나고, 분양가격이 오를수록 관심이 더욱 커질 것으로 보인다"고 말했다.

문제는 분양가상한제 주택의 경우 실거주 의무가 여전히 부여되고 있다는 점이다. 현재 수도권 분양가상한제 아파트 등에는 2~5년의 실거주 의무 규정이 적용된다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처할 수 있다. 청약 당첨자들은 분양권을 팔 수도 전세를 놓아 잔금을 치를 수도 없는 것이다.

서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 대표적이다. 지난해 말 분양한 이 아파트는 올해 말부터 분양권을 팔 수 있지만 현재 거주 의무가 남아 있는 만큼 사실상 거래가 막혀있다. 오는 20일 분양 아파트의 실거주 의무 폐지 방안을 담은 주택법 개정안이 법안소위에 상정될 예정이지만 실제 논의까지 이어지기는 쉽지 않을 거란 전망이 나온다.

분양권 거래 시 부과되는 높은 양도세도 여전히 부담이다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 2년 이내 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 정부는 양도세 부담을 줄이기 위해 단기 양도세율을 보유기간 1년 미만은 45%, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 과세하겠다고 발표했지만, 법 개정 사안이라는 점에서 시행이 불투명한 상황이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 서울 아파트 청약 경쟁률이 높아진데다 시세 대비 저렴하게 신축 아파트를 구매하기 위해 분양권 거래량도 늘고 있다”며 “다만 수도권 분양가상한제 아파트의 경우 실거주 의무가 남아있어 자금이 부족해 분양권 매수 후 전세를 놓으려고 하는 경우 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다”고 말했다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr