주담대 산정만기 40년까지로, 특례보금자리론 일반형 없앤다

오늘부터 상환 능력 입증 못하면 주담대 산정만기 40년까지만
만기 50년은 34세 이하만 가능할 듯
특례보금자리는 우대형만 운영…27일부터 일반형 없어져

은행 대출상담창구에서 고객이 상담을 받고 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

13일부터 일반은행에서 주택담보대출(이하 주담대)을 받는 사람이 상환능력을 입증하지 못하면, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 만기를 최대 40년으로 제한한다. 개별차주별로 상환능력이 명백히 입증되는 경우에만 50년 만기 주담대를 받을 수 있다.

오는 27일부터 한국주택금융공사가 운영하는 특례보금자리를 받을 수 있는 조건도 제한된다. '부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하'에 해당하는 서민 실수요층에만 특례보금자리를 공급하기로 했다.

금융위원회는 13일 '관계부처 합동 '가계부채 현황 점검 회의'를 열고 이런 조치를 발표했다. 금융위는 "7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세가 이어지고, 은행권 주담대를 중심으로 5~6조원 수준의 증가세가 지속되는 상황"이라고 밝혔다.

상환 능력 입증 못 하면 DSR 산정 만기 최대 40년까지

먼저 상환 능력을 입증하기 힘든 사람들은 주담대 전 기간에 걸쳐 DSR 산정 만기를 최대 40년까지만 적용하기로 했다. 금융위는 '50년 만기 대출이 DSR 규제 우회 수단으로 악용되지 않도록 하겠다'는 취지라고 설명했다.

DSR은 나의 연 소득에서 한 해 동안 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비중을 말한다. 금융위는 작년 7월부터 제1금융권은 40%, 제2금융권은 50%로 규제를 걸어놨다. 연봉이 5000만원이라면 1년에 각각 2000만원, 2500만원까지 원리금을 상환하는 대출만 받을 수 있다는 의미다. 금융회사에서 1억원 이상 빌린 사람이면 누구에게나 적용된다.

다만 차주의 기대여명과 은퇴 시점, 퇴직 후 소득 정도 등을 고려해 상환능력이 명백하게 입증되는 경우엔 만기를 50년까지 허용할 수 있다. 이에 대해 금융위 관계자는 "정책대출에서 운영하는 50년 만기 상품을 이용할 수 있는 연령대가 될 것"이라며 "은행별로 퇴직연금을 포함해 다른 상환 능력 요인들을 고려할 수 있다"고 했다. 현재 특례보금자리의 경우 50년 만기 주담대는 만 34세 이하만 이용할 수 있다.

이어 금융위는 "은행들이 만기 40~50년인 장기대출을 취급할 때 과잉대출과 투기수요로 쓰이지 않도록 관리해야 한다"며 "집단대출, 다주택자, 생활안정자금 같은 가계부채 확대 위험이 높은 부분에도 취급을 주의해야 한다"고 했다.

변동금리로 빌리면 대출 한도 더 낮아진다

만기 50년 주담대를 제한하는 조치에도 가계부채가 줄어드는 효과가 없으면 또 다른 카드를 꺼낼 계획이다. '변동금리 대출에 한해 금리 상승 가능성을 감안해 DSR을 계산'하는 스트레스 DSR 제도가 도입된다.

금융위 관계자는 "물론 실제 차주가 적용받는 대출 금리는 따로 있지만, 앞으로 금리가 높아질 가능성을 반영한다는 취지"라고 설명했다. 그는 "DSR 계산을 할 때만 과거 5년간 대비 가장 높았던 금리를 적용해 대출 한도를 산정하게 된다"며 "결과적으로는 고정금리보다 변동금리를 선택하면 대출 한도가 낮아지게 된다"고 설명했다. 금리 인상기에 과도한 이자 부담을 줄이고, 고정금리 대출로 유도하기 위한 방안이다.

예를 들어 소득 5000만원 차주일 경우 금리 4.5%로 대출할 때(DSR 40% 적용·50년 만기) 한도는 4억원까지 나온다. 그런데 변동금리 스트레스 DSR 제도를 도입해 가산금리 1%포인트를 더 붙이면 한도가 3억4000만원으로 줄어든다.

금융당국은 농협·수협·기업은행에 대한 DSR 규제 특례를 점검하기로 했다. 이들 은행은 중소기업·소상공인 대출과 농민 대출을 위해 'DSR 70% 초과 비중 관리 기준'이 15%로, 일반은행(7%)보다 높다. 금융위 관계자는 "DSR 규제를 혜택을 줬지만 사실 이들 은행에서 원래 취지에 어긋나게 직장인 대출이 많이 나간 것으로 확인됐다"며 "당국에서 점검하고, 필요시 규제 강화 조치를 할 계획"이라고 밝혔다.

특례보금자리론 일반형 없어진다

또 다른 가계대출 안정화 방안으로 특례보금자리론 일반형을 없애기로 했다. 특례보금자리론은 지난 8월 말 기준으로 공급목표액(39조6000억원) 대비 89.4%(35조4000억원)가 풀렸다. 특히 신규주택구입에 투입된 자금이 가장 많아 최근 가계부채 증가의 원인으로 손꼽혔다. 지난 7개월 동안 전체 금액의 61.1%(21조6395억원)가 주택구입 대출자금으로 쓰일 정도였다. 이에 따라 금융위는 특례보금자리 공급 목표액 중 남은 4조2000억원은 서민과 실수요층에만 집중하기로 했다.

금융위는 "일반형 특례보금자리론 상품의 지원 대상자와 기존에 이미 주택을 보유한 일시적 2주택자는 이달 26일까지만 특례보금자리 신청을 할 수 있다"고 밝혔다. 일반형은 '부부합산 연 소득 1억원 초과 차주 또는 6억원 초과 9억원 이하 주택'이 대상이었다. 일시적 2주택자는 '기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 신규주택 구입자금을 이용하는 차주'를 말한다.

오는 27일 이후에도 특례보금자리론을 이용할 수 있는 건 '부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하'에 해당하는 우대형 상품뿐이다. 금융위 관계자는 "주금공의 한정된 지원 여력과 가계부채 증가상황을 감안할 때 꼭 필요한 계층에 지원을 집중하는 것은 불가피하다"고 설명했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr