HUG가 떠안은 전세보증금 1.6조…KDI “보증료율 현실화·차등화 필요”

문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시·금융정책연구부 연구위원이 12일 전세보증금 반환보증제도 개선 방안과 관련한 주제 발표를 하고 있다. [연합뉴스]

깡통 전세나 역전세 현상 등 부동산 경기 악화로 보증사고가 폭증하고 있는 가운데 취약 임차인을 보호하기 위해선 반환보증 대상을 확대하는 대신 보증료율을 현실화해야 한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 12일 ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대신 갚아주는 제도다. 보증기관은 일정 비율의 보증료를 받은 후 보증사고가 발생했을 때 임대인의 보증금 반환 의무를 대신 이행하고 추후 임대인에게 구상권을 청구한다.

주택도시보증공사(HUG)는 임대인 동의 없이 임차인이 가입할 수 있는 ‘전세보증금 반환보증’과, 민간임대주택의 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금 반환보증’을 운영하고 있다. 문제는 지난해 하반기부터 깡통 전세나 역전세, 전세 사기 등으로 보증사고가 급증하고 있는 점이다. HUG가 올해 7월까지 집주인 대신 세입자에게 돌려준 임대보증금(대위변제금)은 1조6512억원에 달한다. 지난해 전체 대위변제금(9241억원)을 이미 약 78.6% 초과했다.

신재민 기자

문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 보고서에서 “보증사고가 급증하자 정부가 지난 5월부터 반환보증 가입요건을 강화하면서 안전망이 흔들리고 있다”고 지적했다. 기존에는 전세보증금이 공시가격의 150% 이하면 반환보증 가입이 가능했지만 5월 이후 126% 이하로 강화됐다. 서민이 주로 거주하는 저가 연립·다세대 주택일수록 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높기 때문에 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 더 크다. 실제 국토교통부의 전·월세 실거래 자료를 분석한 결과 보증보험 가입대상에서 제외된 주택의 공시가 평균 가격은 1억3000만원이었다.

문 연구위원은 “가입요건을 강화해 이들을 안전망 밖으로 내모는 것은 옳은 정책이 아니다”라며 “일단 반환보증을 최대한 많은 전세 계약자에게 제공하는 대신 보증료율을 현실화해 손실률을 보완해야 한다”고 말했다. 그는 개선방안으로 보증료율 현실화와 차등화를 꼽았다. 예를 들어 HUG의 ‘전세보증금 반환보증’의 보증료율이 0.1~0.15%인 반면 ‘임대보증금 반환보증’은 최고 1.59%에 이를 정도로 높다. 문 연구위원은 “임대보증금 반환보증의 보증료율이 높은 건 임대인의 신용평가등급과 부채비율을 반영하고 있기 때문”이라며 “전세보증금 반환보증도 실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화하고 임대인의 상환 능력을 고려해 보증료율을 차등화할 필요가 있다”고 조언했다.

세종=이우림 기자 yi.woolim@joongang.co.kr