저가 연립·다세대, 전세보증 미반환 위험↑…KDI "보험료율 현실화해야"

8월 31일 서울 남산에서 바라본 서울의 아파트. 이날 KB국민은행 조사에 따르면 전국 아파트 평균 매매가격과 평균 전세가격이 14개월 만에 동반 상승했다. 연합뉴스

깡통 전세나 역전세 현상 등 부동산 경기 악화로 인해 보증사고가 폭증하고 있는 가운데 취약 임차인을 보호하기 위해선 반환보증 대상을 확대하는 대신 보증료율을 현실화해야 한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 12일 ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대신 갚아주는 제도다. 보증기관은 일정 비율의 보증료를 받은 후 사후적으로 보증사고가 발생했을 때 임대인의 보증금 반환 의무를 대신 이행하고 추후 임대인에게 구상권을 청구한다.

주택도시보증공사(HUG)는 대표적으로 두 가지 상품을 운영하고 있는데 임대인 동의 없이 임차인이 가입할 수 있는 ‘전세보증금 반환보증’과 민간임대주택의 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금 반환보증’이다. 두 상품의 보증 잔액은 170조원 수준이다.

신재민 기자

문제는 작년 하반기부터 주택시장이 부진하면서 깡통전세(매매가격이 전셋값보다 낮은 것)나 역전세(전세 시세가 기존 보증금보다 낮은 것), 전세 사기 등으로 보증사고가 급증하고 있는 점이다. HUG에 따르면 올해 7월까지 집주인 대신 세입자에게 돌려준 임대보증금(대위변제금)은 1조6512억원에 달한다. 이는 지난해 전체 대위변제금(9241억원)을 이미 약 78.6% 초과한 금액이다.

문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 이번 보고서에서 “보증사고가 급증하자 정부가 지난 5월부터 반환보증의 가입요건을 강화하면서 안전망이 흔들리고 있다”고 지적했다. 기존에는 전세보증금이 공시가격의 150% 이하면 반환보증 가입이 가능했지만 5월 이후 126% 이하로 강화됐다.

서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높기 때문에 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 더 크다. 실제 문 연구위원이 국토교통부의 전·월세 실거래 자료와 공동주택 공시가격을 분석한 결과 보증보험 가입대상에서 제외된 주택의 공시가 평균 가격은 1억3000만원이며, 대부분이 공시가 3억원 미만의 주택들이었다.

문 연구위원은 “가입요건을 강화해 이들을 안전망 밖으로 내모는 것은 옳은 정책이 아니다”라며 “일단 반환보증을 최대한 많은 전세 계약자에게 제공하는 대신 보증료율을 현실화해 손실률을 보완해야 한다”고 말했다.

그는 개선방안으로 보증료율 현실화와 차등화를 꼽았다. 예를 들어 HUG의 ‘전세보증금 반환보증’의 경우 보증료율이 0.1~0.15%인 반면 ‘임대보증금 반환보증’은 최고 1.59%에 이를 정도로 높다. 문 연구위원은 “임대보증금 반환보증의 보증료율이 높은 건 임대인의 신용평가등급과 부채비율을 반영하고 있기 때문”이라며 “전세보증금 반환보증도 실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화하고 임대인의 상환 능력을 고려해 보증료율을 차등화할 필요가 있다”고 조언했다.

보증료율을 현실화할 경우 저가구주택의 부담이 크게 상승할 수 있다는 지적에 대해선 “단기적으로 취약계층에 대한 할인과 지원이 필요할 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “보증료율 일부를 임대인에게 나눠 부과해 임차인의 부담을 최소화하는 방안도 필요할 것”이라고 덧붙였다.

세종=이우림 기자 yi.woolim@joongang.co.kr