부동산 규제 완화와 부동산 담보대출 규제의 갈림길 [서진형의 부동산포커스]

최근 정부는 가계대출증가로 인한 문제를 해결하기 위하여 규제와 점검이라는 카드를 꺼내들었다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

최근 정부는 가계대출 증가로 인한 문제를 해결하기 위하여 규제와 점검이라는 카드를 꺼내 들었다. 가계대출 증가는 그동안 정부에서 추진한 부동산 시장 연착륙 규제 완화 정책의 효과와 부동산시장의 저점이라는 인식 또는 우상향할 수 있다는 기대 등의 결과로 나타난 현상이다.

한국은행의 발표 자료에 따르면 2023년 2/4분기부터 은행의 가계부채는 증가세로 돌아섰다. 실질적으로 은행의 가계대출(잔액 기준) 중에서 주택담보대출의 증가폭이 커지고 있다. 특히 주택담보대출 규모를 월별로 살펴보면 1-2조원씩 증가하고 있다. 이는 정부에서 부동산경기 연착륙을 위하여 부동산 대출규제를 완화하면서 특례보금자리론, 50년 주택담보대출 등이 시행되었기 때문이다.

특히 50년 주택담보대출제도는 정부에서 억제하고 있는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회할 수 있는 효과가 있다. 이는 대출기간을 50년으로 늘리면 매년 변제해야 하는 원리금 상환부담을 줄여주기 때문이다. 대출기간이 길어지면 대출이자의 총액은 증가하지만, 월별 변제 금액은 줄일 수 있다. 그리고 개인별 DSR 규제에 따른 대출한도는 높일 수 있다.

이러한 규제완화 정책들이 가계부채 증가라는 부작용을 가져오면서 대출규제라는 정책으로 선회하고 있다. 결국 정부에서는 부동산규제완화라는 정책방향과 부동산담보대출규제 강화 정책으로의 전환점에서 어느 방향으로 갈 것인가에 대한 선택의 기로에 서 있다.

거래절벽이었던 주택시장은 지난 6월부터 상승세로 돌아섰고, 거래량도 증가하고 있다. 국가경제의 측면에서 부동산경기의 연착륙은 어느 정도 정책의 목표를 달성한 측면이 있다. 그런데 비주거용부동산까지 고려하면 부동산경기의 연착륙은 갈 길이 멀다. 그런데 실수요자 중심의 부동산 대출규제를 강화하게 되면 부동산시장이 다시 얼어붙을 수 있다. 물론 대출규제를 강화한다고 해서 부동산 가격이 하락한다는 보장은 없다. 문재인 정부에서도 주택대출에 대한 규제를 강화했지만 서울의 아파트 가격은 급등하였고, 지역별로 다르게 적용된 대출 규제는 규제 외 지역의 가격상승이라는 풍선효과를 유발하기도 하였다.

결국 정부는 부동산시장의 정상화와 가계대출 부실화 방지라는 두 마리의 토끼를 잡아야 한다. 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을까? 이는 어려운 과제이지만 해결하여야 한다. 선택과 집중을 통한 해결방안을 모색하는 것이 바람직한 방향이다.

첫째, 부동산시장의 정상화는 바람직한 방향이다. 어떻게 정상화시킬 것인지에 대한 방법론의 문제이다. 부동산의 정치화 문제로 소수인 여당에서는 어려움이 있겠지만 부동산 조세를 개편하기 위한 노력을 경주할 필요가 있다. 부동산에 대한 거래세는 줄이고 보유세를 높이는 방향으로의 개편이 이루어져야만 부동산에 대한 국민들의 의식이 소유중심에서 이용중심으로의 변화할 수 있다.

둘째, 내 집을 마련하여야 하는 무주택자의 경우에는 정책금융을 지속적으로 제공하여야 한다. 가계부채 관리를 위하여 대출규제는 필요하다. 그러나 실소유자 중심의 대출규제는 지양하여야 한다. 내 집을 마련하는데 모두 본인의 자금으로 구입하긴 어렵다. 타인의 자본을 이용할 수밖에 없다. 주거 사다리를 제공하여 무주택자들의 내 집 마련에 도움이 될 수 있도록 지속적인 지원을 하여야 한다. 그리고 주거 취약계층에게는 영구임대주택공급 및 주거비용 지원에 힘써야 한다.

셋째, 전세자금에 대한 대출관리를 강화할 필요 있다. 전세대출의 규모가 주택담보대출 규모의 증가 속도보다 높다. 그런데 20-30세대들을 향한 포퓰리즘 등으로 인하여 DSR의 예외 적용, 증가 속도 등의 문제가 있음에도 전세대출에 대해서는 규제방안을 제시하지 못하고 있다. 특정 계층의 표를 의식하는 정책보다는 모든 국민들을 위한 정책으로 전환이 필요하다.

가계대출 관리를 위하여 정부에서는 대출규제를 하더라도 부동산시장의 상승 가능성, 국민들의 심리적 부담감 등이 대출 증감을 좌우하게 된다. 부동산가격이 상승할 것이라는 판단을 하게 되면 주택담보대출의 증가는 피할 수 없다. 고금리가 지속되면 이자부담에 대한 심리적 저항도 사라진다. 따라서 정책적인 대출정책은 주거 취약계층이나 무주택자에게 집중하고, 일반 주택대출 제도는 일정한 기준을 설정하여 금융기관에서 자율적으로 운영할 수 있는 여건을 조성하는 것이 바람직한 방향이다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)