집값 바닥론 확산되는데 금리는 돌아올 줄 모르고 [경제칼럼]

부동산에 투자할 때 가장 눈여겨보는 지표가 기준금리다. 기준금리 방향성을 결정하는 물가와 경제성장률도 핵심 변수다. 경기 흐름은 어떻게 봐야 할까? 경기 예측에 주로 활용되는 지표가 장단기 금리 스프레드다.

장단기 금리 스프레드 역전, 즉 10년 장기 국채보다 2년 단기 국채 금리가 높아지면 불황 신호로 본다. 경기가 불안할 때 안전자산인 장기 국채를 선호함에 따라 장기 국채 가격은 오르고, 수익률(금리)은 떨어지기 때문이다. 지난 8월 14일(현지 시간) 기준 미 국채 10년물 금리는 연 4.168%, 2년물 금리는 연 4.899%다. 장단기 금리 역전은 지난해 7월 이후 13개월째 이어지고 있다.

장단기 금리 스프레드 역전 시 1년 내 혹은 수년 안에 경기 침체가 나타난 경우가 많았다. 금리가 높은 장기물보다 정책금리에 영향을 받는 단기물 금리가 올라간다는 것은 그만큼 긴축 정책 영향으로 경기 둔화 확률이 높아진다는 의미다.

또 다른 투자 타이밍 보조 지표가 ‘하이일드 스프레드’다. 하이일드 스프레드란 하이일드(투자 부적격 신용등급) 채권 금리에서 미국 10년물 국채 금리를 뺀 수치다. 이른바 고위험 회사채 시장 투자 심리를 살펴보는 것이다. 하이일드 스프레드가 내려가면 고위험군 회사채 시장에서 투자 심리가 강화되고 있다는 것을 뜻한다. 하이일드 스프레드가 평균선 5.5%보다 높으면 투자 타이밍이 좋지 않은 경우가 많았다.

한국의 장단기 금리 스프레드는 2년물 시계열이 짧은 관계로 보통 10년물과 3년물을 비교한다. 지난해 4분기부터 금리 스프레드가 급락했고, 연이어 경기도 하향세다. 하이일드 스프레드도 불안하다. 국고채 10년물과 BBB- 회사채 3년물을 비교하면 하이일드 스프레드는 6월 기준 7.1%다. 지난해 12월(7.6%)보다 낮지만, 평균선 5.4%를 크게 웃돈다.

코로나 팬데믹 이후 하이일드 스프레드가 상승 흐름이고, 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 안정되지 않는 상황이다. 미국 스프레드보다 수위가 높은 것으로 볼 때 채권 시장에 위험 요인이 반영되는 것으로 보인다.

최근 주택 시장 바닥론이 확산되지만 주택담보대출 부담이 여전히 큰 데다 다주택자 잠재 매물 충격 등 넘어야 할 요인이 많다. 서울과 지방 간 양극화가 나타나는 만큼 지역 선택에 따라 투자 결과가 달라질 수 있다는 점도 대비해야 한다.

특히 실수요자라면 과거 대비 절대 수위가 높은 금리 등 금융 환경 변화를 눈여겨봐야 한다. 부동산 시장에선 적절한 레버리지 관리가 수반된 안전 투자가 중요하기 때문이다.

허문욱 KB국민은행 부동산플랫폼부 수석전문위원

[본 기사는 매경이코노미 제2225호 (2023.09.06~2023.09.12일자) 기사입니다]