임차권등기 결정문이 집주인에게 배달 불가? "등기 가능해요"

과거에는 임차권등기 결정문이 집주인에게 송달되어야 등재 가능
지난달 19일부터는 집주인에게 송달되기 전에도 등재되는 법 개정 시행
계약이 끝나기 전까지는 임차권등기 신청 안돼
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사

“전세 기간이 끝나면 이사할 계획으로 계약까지 맺어둔 상황입니다. 문제는 계약 종료가 코앞인데도 집주인이 전세금을 돌려줄 생각을 안 한다는 겁니다. 때문에 임차권등기 후 이사를 생각 중이지만, 일정이 촉박한 상황이라 임차권등기 완료 기간이 부담스럽기만 합니다”

임차권등기가 완료되는 시점을 두고 전전긍긍하는 세입자들이 적지 않다. 과거에는 임차권등기 결정문이 집주인에게 도달되어야만 완료됐지만, 이제는 사정이 다르다.

주택 임대차에서 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 세입자에게 임차권등기는 전세금을 지키는 안전장치 중 하나다. 하지만 임차권등기가 등기부에 올라가기 위해선 결정문이 집주인에게 도달해야 한다는 조건 때문에 시간이 지체되는 걸림돌이 되기도 했다. 하지만 앞으로는 임차권등기 결정문이 집주인에게 송달되지 않아도 등기부에 등재되는 법안이 마련되었다.

주택 임대차에서 임차권등기란 세입자가 이사하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도를 말한다. 즉 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사해야 하는 세입자를 위한 제도다.

다만 문제는 지금까지 임차권등기는 신청부터 등기부에 올라가기까지 일정 기간이 소요되고 집주인에게 결정문이 도달되어야만 등기부에 최종적으로 등록이 된다는 점이다.

특히 이사 일정이 빠듯한 세입자에게는 임차권등기가 완료될 때까지 기다리는 부담이 따르고 집주인이 결정문을 피하거나 부재, 사망 등으로 결정문을 받지 못하는 상황이라면 시간이 더 지체될 수 있다.

기존에는 법원의 판단으로 집주인이 결정문을 송달받은 것으로 판단하는 공시송달이라는 절차가 있었다. 다만 이 경우에도 몇 번의 송달 실패 과정을 거쳐야 하고 신청과 법원의 결정까지 기다려야 하는 건 마찬가지기에 시간을 단축하는 덴 큰 도움이 되지 못했다.

반면 앞으로는 집주인에게 도달되어야 했던 임차권등기 결정문 부담이 줄어들 전망이다. 지난달 19일 집주인이 임차권등기를 확인하지 않아도 등기부에 등재되는 법 개정이 시행되었기 때문.

아울러 개정 법안이 시행된 지난달 19일을 기준으로 아직 집주인에게 결정문이 송달되지 않았다면 개정된 법이 적용돼 임차권등기가 이뤄질 수 있도록 한 것이 특징이다.

주택 임대차보호법(이하 주임법) 제3조의3 임차권등기명령에 관한 법률에는 절차와 관련된 전반적인 사항은 동법 제3항을 따른다고 규정하고 있다. 주목해야 할 부분은 제3항에서 인용한 민사집행법 제292조 제3항으로 ‘가압류에 대한 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 개정된 규정이다.

해당 규정에서 말하는 가압류란 임차권등기를 의미하며, 채권자는 세입자, 채무자는 집주인을 말한다고 주임법 제3조의3 제3항 후렴 부에서 규정하고 있다. 다시 말해 임차권등기에 관한 집행은 집주인에게 결정문이 송달되기 전에 할 수 있다는 말.

이번 개정안은 본래 10월 시행이 예정이었으나 전세 사기 피해자 보호를 위해 시행일을 3개월 앞당긴 것으로 보인다. 따라서 지난달 19일 이후부터의 임차권등기나 이전에 완료되지 못한 등기에 대해서도 혜택을 볼 수 있을 것이다.

한편 개정된 규정으로 인해 임차권등기의 등기부 등재가 더욱 빨라질 전망이지만, 세입자가 주의해야 할 점은 여전히 남아 있다. 임차권등기가 어느 정도 시간이 걸린다는 점을 우려해 미리 임차권등기를 신청해야 한다는 생각을 하기 쉽다는 것. 

임차권등기의 취지는 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 세입자를 위한 것으로 집주인에게 전세금반환의무가 생겨야 신청도 가능하다. 즉 계약 기간이 끝나야 집주인에게 전세금반환의무가 생기는데 아직 계약 기간이 끝나지 않았다면 임차권등기를 신청할 근거 자체가 없다.

전세 계약이 끝나지 않았다면 집주인에게 내용증명 등으로 계약해지와 전세금반환요구를 먼저하고 계약이 끝난 후에도 전세금을 돌려주지 않는다면 임차권등기를 신청해 자신의 권리를 행사해야 한다.