문턱 더 높아진 임대보증보험…등록임대사업자 ‘망연자실’

‘무자본 갭투자’ 등 전세사기 차단
공시가격 126%까지만 임대보증 가입 가능
역전세 우려 커지는 비아파트, 임대인 반발↑
“등록임대주택 제도 유명무실, 전세소멸 현실화”

전세사기 근절을 위해 정부가 임대인의 임대보증보험 가입요건을 한층 더 강화하기로 하면서 등록임대사업자들 사이에서 불만의 목소리가 커지고 있다.ⓒ데일리안DB

전세사기 근절을 위해 정부가 임대인의 임대보증보험 가입요건을 한층 더 강화하기로 하면서 등록임대사업자들 사이에서 불만의 목소리가 커지고 있다.

5일 국토교통부 등에 따르면 정부는 이달부터 임대보증보험 개선을 위한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’ 개정안을 40일간 입법예고하기로 했다. 지난 2월 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’의 후속조치다.

국토부는 무자본 갭투자, 깡통전세로부터 임차인을 보호하기 위해 지난 5월 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입요건을 강화한 데 이어 같은 수준으로 임대보증 문턱을 높이기로 했다.

임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자라면 의무 가입해야 하는 보증이다. 개정안에 따르면 임대보증 가입요건인 전세가율(선순위채권 포함)은 현행 100%에서 90%로 조정한다.

주택가격 산정 시 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없는 경우에만 사용한다. 공시가격은 140%만 인정하고 신축 연립·다세대(빌라)의 감정평가액은 90%만 인정한다. 또 임대보증과 임대차계약 기간은 같아야 한다.

개정안은 내년 7월부터 본격 시행된다. 정부는 기존 등록임대주택에 대해선 보증금 반환 우려 등을 고려해 2026년 6월30일까지 적용을 유예하기로 했다.

임대사업자들 사이에선 임대사업자 등록에 따른 각종 혜택은 줄어든 상황에서 관련 의무만 더해진단 불만이 거세진다.

이미 비아파트의 경우 공시가격과 시세 간 괴리가 크단 지적이 끊이지 않는데 올해 공시가격마저 대폭 떨어져 임대보증 가입 의무를 다하기 위해선 보증금을 지금보다 더 낮출 수밖에 없다고 입을 모은다. 특히 비아파트의 경우 아파트와 달리 역전세 우려가 커지는 데다, 마냥 보증금을 낮출 수 없는 임대인들은 전세를 반전세나 월세로 돌려야 한단 주장이다.

임차인 보증금 반환을 위해 주택을 매도하는 방법도 녹록지 않다. 임대 의무기간이 남은 상황에서 임의로 주택을 처분할 경우 가구당 3000만원의 과태료와 그간 받았던 세제 혜택에 대한 환수 조치가 이뤄진다. 보증보험 가입요건을 맞추지 못한 상태에서 임차인이 계약 갱신을 요구하면 임대인은 거부할 수도 없다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “임대보증 가입 의무를 지키지 못하면 과태료 대상이 될 수밖에 없다”며 “지금도 가입요건을 맞추지 못해 애먹는 임대인들이 많은데 기준을 더 강화하는 거라 유예기간도 무의미하다”고 하소연했다.

이어 “정부에선 임차인들을 보호한단 명목으로 제도 개선을 한다지만 사실상 임대인들이 사업을 유지하지 못하도록 한쪽으로 계속 몰고 가는 형국”이라며 “가입요건에 맞춰서 전세금을 낮추라는 건데 임대인들은 자선사업가가 아니다. 등록임대주택 제도 자체를 없애겠다는 의도로 보인다”고 토로했다.

정부는 부동산경기 침체로 인한 공급 부족 우려를 해소하기 위해 비아파트 공급 촉진 방안도 내놓겠다고 밝혔다. 원희룡 국토부 장관은 최근 ‘주택공급 혁신위원회’에서 “정형화된 아파트에만 정책 중점을 두지 않고 비아파트에 대한 주택 정책과 미분양 해소 방안 및 지원 등을 검토하겠다”고 언급한 바 있다.

한 부동산 전문가는 “정부가 내놓는 정책과 시장 상황이 계속 엇박자를 내고 있다. 무리하게 규제를 강화해 임대인들 물건이 전세로 나올 수 없는 상황이 됐는데, 한편에선 이 같은 부작용을 완화하는 정책을 또 내놓겠다는 것”이라며 “임대사업자로 등록하려 해도 임대보증 가입부터 막혀버리니까 섣불리 신축을 공급할 수도, 전세로 돌릴 수도 없다. 보증금을 낮추고 월세로 부담을 낮추려는 임대인들이 늘면 정책 목적과 달리 임차인 주거 부담이 가중될 것”이라고 설명했다.