[경제시평] 중국 부동산시장에서 얻는 교훈

장민 한국금융연구원 선임연구위원

최근 중국 부동산시장에 대한 불안감이 커지고 있다. 세계 2위 경제대국인 중국의 부동산시장 침체는 세계 경제에 악영향을 초래함은 물론 금융시스템 위기로 전이돼 글로벌 금융위기로 발전할 가능성도 있다. 그런데도 중국 정부는 두 차례의 0.1% 포인트 금리 인하와 소비 확대 정책, 부분적인 규제 완화 등을 내놓았을 뿐 적극 대응하지 않는 모습이다. 여기에는 여러 정치적·경제적 이유가 있겠지만 기저에는 부동산 정책에 대한 중국 정부의 반성과 판단이 깔려 있다고 생각된다.

그동안 중국 부동산시장은 도시화, 인프라 건설 등과 맞물려 투자와 소비, 재정까지 뒷받침하면서 경제 성장에 대한 직간접 기여율이 30%에 달했다. 2020년 기준 부동산 관련 대출이 은행 대출의 30%에 육박하고 가계의 부동산 자산 비중은 70%에 이르는 등 부동산은 은행과 가계의 재무구조에도 절대적 요소였다. 그러나 가파른 부동산가격 상승으로 소득 대비 주택가격배율 세계 상위 10대 도시에 중국이 5개나 차지할 만큼 거품이 누적됐다. 결국 빈부격차, 부의 대물림 등 누적된 사회 불만이 노출되기 시작하고 국민들이 부동산가격 안정을 최우선 개혁으로 요구하기에 이르렀다.

이에 중국 정부는 인구 감소, 도시화 속도 둔화 등 여건 변화를 근거로 부동산 투자에 기댄 성장은 더 이상 유효하지 않으며 부동산으로 인한 막대한 민간 부채가 경제 불안 요인이라는 판단하에 강력한 구조조정 정책을 추진하기 시작했다. 특히 국내총생산(GDP) 대비 158%에 달하는 비금융기업 부채의 핵심으로 부동산 업종을 지목하고 2020년 업체별 부채총량규제까지 도입하자 거대 부동산 기업들이 도산 위기에 몰리고 부동산시장은 빠르게 가라앉고 있다. 지금은 금융시스템 위기와 더불어 전면적인 부동산 버블 붕괴로 인한 일본형 경제위기 가능성까지 거론된다.

문제는 우리가 바다 건너 불구경하듯 바라볼 수 있는 입장이 아니라는 점이다. 우리 주택시장에도 중국 못지않은 부채 문제와 버블 가능성 등이 잠재돼 있기 때문이다. ‘빚으로 지은 집’ 저자인 미국 시카고대 아미르 수피 교수는 최근 논문에서 부동산시장과 가계부채가 위험한 수준에 있는 국가로 중국과 한국을 지목했다. 두 나라의 최근 6년간 GDP 대비 가계부채 비율 상승폭이 과거 미국과 영국의 금융위기 수준인 23% 포인트에 달한다는 점, 특히 한국은 가계의 총부채원리금상환비율(DSR)이 세계 두 번째로 높은 데다 최근 2년간 상승폭은 1.2% 포인트로 과거 주요국 금융위기 발생 시 평균치인 0.8% 포인트보다 높다는 점 등이 근거다.

이런 상황에서 올 2분기 가계신용이 전 분기 대비 증가세로 돌아서 10조원이 늘었고 가계의 이자 지출은 전년 동기 대비 42% 증가했다. 원인은 같은 기간에 14조원이나 증가한 주택담보대출이었다. 향후 경제 여건에 대한 불확실성이 크고 이자 부담도 높은 상황에서 주택담보대출이 증가한 것은 주택시장 심리가 상승세로 돌아섰기 때문이다. 여기에는 정부 정책도 일조를 했다.

급등한 주택가격과 가계부채가 제대로 조정도 되지 않은 상황에서 다시 상승세로 돌아서면 우리도 중국과 같은 상황에 직면할 수 있다. 중국에서 보듯이 부동산시장과 부채의 조정은 비용이 따르며 시기가 늦어질수록 더 많은 고통을 감수해야 한다. 정부의 강력한 의지가 없으면 실행이 쉽지 않은 이유다. 코로나19로 인한 경제위기로 경제주체들의 취약성이 증대된 시기에 추진되는 중국의 부채 구조조정 효과나 경제에 대한 영향 등은 시간을 두고 평가해야 할 부분이다. 그러나 많은 어려움에도 불구하고 부동산시장 안정과 부채 축소를 밀고 나가는 정책 의지만큼은 높이 평가해줄 만하다고 생각된다.

장민 한국금융연구원 선임연구위원

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