부동산 ‘그림자 금융’ 부실…‘셀다운’ 주의보

고수익 부동산 금융, 곳곳서 폭탄 돌변
“장부서 부동산 털어라” 기관 엑소더스
중순위 ‘악성 셀다운’ 개인 ‘큰손’에게

최근 수년간 이어진 저금리 국면에서 우리 금융사는 국내외 대체투자를 빠른 속도로 늘려왔다. 주로 초대형 IB를 중심으로 부동산 금융 규모가 급속도로 증가했다. 대형 증권사는 자기자본 규모를 잔뜩 키워 국내외 부동산을 쇼핑하듯 쓸어 담았다. 자기자본 규모가 커진 만큼 당장 재무건전성 우려가 두드러지진 않지만 금리 급등과 부동산 침체로 시간이 갈수록 잠재 부실이 수면 위로 드러나고 있다. 특히, 부동산 자산을 또 다른 투자자에게 되파는 ‘셀다운(Sell Down·인수 후 재매각)’을 거치면서 기관 투자자에 비해 상대적으로 손실 대응 능력이 취약한 개인 투자자에게 관련 위험이 전이될 것이라는 우려가 팽배하다. 부동산 자산은 공모보다는 사모 형태로 고도의 구조화 금융 기법을 거쳐 판매되므로 정확한 부실 규모를 관리, 추적하기가 매우 까다롭다는 점에서 ‘그림자 금융’이라고도 불린다. 국내외 부동산 셀다운 관련 위험성과 부실 확산 메커니즘을 집중 분석한 배경이다.

고금리가 장기화할 가능성이 높아진 가운데 국내외 부동산 금융 부실이 속속 현실화하고 있다. 코로나 사태 이후 공실률이 높아지면서 해외 부동산에서 줄줄이 손실 위기를 맞은 가운데, 상대적으로 안전하다고 여겨지던 서울 도심 사업장에서도 잠재 부실이 현실화하자 대체투자업계가 잔뜩 긴장하고 있다.

사정이 이렇자 금융권에서는 ‘셀다운’ 러시가 펼쳐지고 있다. 부동산은 기본적으로 비유동성 자산이므로, 이를 매입한 금융사는 자산을 유동화시켜 채권과 지분을 펀드나 국내 기관, 개인 투자자 등에 되판다. 특히 고금리가 지속되면서 부동산 가치가 하루가 다르게 뚝뚝 떨어지자 기관 투자자가 등 돌린 중순위(메자닌) ‘악성 셀다운’ 물량은 리테일 창구를 경유해 개인 투자자에게 팔려 간다. 금융사가 떠안았어야 할 부실 위험이 개인 투자자에게 전가되는 것으로 해석될 수 있는 대목이다. 이런 ‘셀다운’ 상품이 우리 금융 시스템 곳곳에 퍼져 있다. 셀다운에서 파생되는 부동산 금융 리스크를 집중 분석한다.

쌓여가는 셀다운 미매각

해외만 6조원 육박

대체투자업계에 따르면, 셀다운은 크게 두 가지 행태를 보인다.

첫째, 자체 북(Book·자금운용한도)에 잠시 편입한 후 대출채권을 유동화해 선순위, 중순위, 후순위 등 트렌치 상품으로 재매각·재판매하는 경우다. 둘째, 자체 북에 편입하지 않았더라도 적격 전문 투자자를 모아 사모대출채권을 재판매하는 ‘리테일 셀다운’이다. 대체투자업계에서는 대체로 두 가지 경우에 속하는 경우를 ‘셀다운’이라는 용어로 통칭한다.

금융권에서는 올해 셀다운 관리에 비상이 걸렸다. 국내 대부분 증권사는 자기자본을 활용한 선순위·지분 투자보다는 잠시 자체 북에 편입했다가 이를 다시 되파는 셀다운 목적으로 부동산 투자를 공격적으로 늘려왔다. KB증권은 대체투자 관련 셀다운 전담 조직인 ‘대체신디팀’도 신설했다. 초대형 IB 관계자는 “올 초부터 셀다운 기간을 최대한 줄이라는 것이 경영진이 내린 특명”이라며 “자산을 특성별로 구분해 셀다운 처리에 차질이 없도록 각별히 관리 중”이라고 전했다.

부동산 자산 셀다운이 처리되는 과정은 크게 두 갈래다.

첫째는 연기금 등 기관 투자자에 되파는 셀다운이다. 주로 투자 규모가 조 단위에 달하는 해외 주요 상업지구 오피스빌딩 투자가 이런 경우다. 규모가 워낙 커 연기금, 공제회를 비롯한 기관 투자자들이 셀다운 물량을 주로 받아 간다. 둘째는 리테일 셀다운이다. 주로 국내 부동산 PF 관련 사모대출채권이 리테일 셀다운으로 팔려 나간다.

두 가지 유형 가운데 규모가 두드러지는 쪽은 해외 부동산 셀다운이다. 해외 셀다운에 묶인 증권사 자금은 지난해 말 기준 6조원 정도다. 금융감독원이 오기형 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면, 지난해 말 기준 국내 증권사가 셀다운 목적으로 투자한 뒤 매각하지 못하고 보유하고 있는 미매각분 잔액은 5조9398억원으로, 전체 해외 대체투자 잔액의 약 25%로 나타났다. 절대 규모 자체는 2020년(6조7914억원), 2021년(6조4032억원)보다는 줄었다. 이는 부동산 부실을 우려한 금융권에서 보유 자산을 일정 수준 할인해서라도 셀다운 물량 털어내기에 적극 나선 결과로 보인다.

그러나 아직 남은 잔액이 6조원에 달하고 셀다운 목적의 신규 투자는 오히려 늘었다. 지난해 한 해 셀다운 목적 신규 투자는 1조9258억원으로 2조원에 육박했다. 이는 2021년 한 해 1조5871억원보다 20%가량 늘어난 것이다.

[본 기사는 매경이코노미 제2224호 (2023.08.30~2023.09.05일자) 기사입니다]