활기 잃은 PF시장...‘불패’라던 강남권 고급주택도 ‘위태’

강남구 청담동 '테라리움 청담' 조감도. 서울시

고금리에 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 활기를 잃으면서 서울시 내 호텔 부지 등 ‘금싸라기’ 땅을 하이엔드 주거복합단지(주상복합 및 오피스텔)로 탈바꿈하는 사업들이 난항을 겪고 있다. 초기 사업자금 지원에 나섰던 증권사들도 자금 회수 문제를 두고 고심하는 분위기다.

1일 부동산 개발업계에 따르면 강남구 ‘청담동 프리마 호텔’ 부지를 하이엔드 주거단지로 개발하는 사업이 최근 브릿지론 만기연장에 실패했다. 해당 사업은 프리마 호텔 부지를 지하 8층~지상 49층 규모 고급 주상복합으로 개발하는 사업으로 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’에 선정된 만큼 청담동의 ‘랜드마크 건물’이 될 것으로 기대된 사업이다.

4640억원 규모의 프리마 호텔 개발 브릿지론의 만기는 당초 올해 5월 16일이었다. 하지만 지난 5월 차환 발행 실패로 채무불이행 위기가 커지자 대주단은 임시로 만기를 8월 16일로 3개월 연장했다. 그러나 8월 16일 다시 차환 발행에 실패하자 재차 디폴트 위기가 발생한 상황이다. 주관사인 메리츠증권 관계자는 “대주단에서 협의하고 있지만 쉽게 결론을 못 내고 있다”고 설명했다.

사업을 계속 진행하기 위해서는 만기 연장이 필요하지만 시장 상황은 녹록지 않다. PF 시장은 최근 계속되는 고금리와 연체율 상승, 새마을금고 사태까지 겹치면서 어려운 시기를 보내고 있다.

심지어 서울 한 복판인 용산구에서 만기 연장에 실패해 ‘디폴트(채무불이행)’에 빠진 사업장도 등장했다. 스타로드자산운용이 시행하는 서울 용산구 상업시설 개발 프로젝트는 최근 5월 말 만기를 맞이한 500억원 규모의 브릿지론 연장에 끝내 실패하고 디폴트 처리됐다. 브릿지론 주관사인 키움증권 관계자는 “이달 공매를 통해 사업을 정리할 예정”이라고 말했다.

증권사나 보험사 등 PF 시장에 자금을 공급하던 금융권에서는 서울 ‘알짜’ 사업으로 평가되던 사업장들마저 위태롭게 되면서 자금 회수에 골머리를 앓고 있다. 증권업계 관계자는 “증권사 입장에서 자금회수가 필요하지만 일단 지켜보고 있다”며 “최근 본 PF 넘어가는 사업장들도 있고 케이스별로 상황이 달라 일단 이자만 정상 지급하면 시장 상황에 따라 향후 본 PF로 넘어갈 수 있을 것으로 기대해 자금회수를 미루고 있는 상황”이라고 말했다.

실제 디폴트 위기에서 천신만고 끝에 살아난 사업장도 있다. 강남구 도산대로에 들어서는 ‘루시아청담514 더테라스’ 사업은 브릿지론 1520억의 만기 연장에 실패하면서 지난해 12월 기한이익상실(EOD)를 통보 받았다. 이후 부지와 사업인허가권 매각이 추진됐지만 수차례 무산됐고, 시행사인 루시아홀딩스가 메리츠증권 등 대주단을 설득하면서 지난 7월 브릿지론의 만기를 올해 12월 말로 연장했다.

서울 옛 ‘쉐라톤 팔래스 강남’ 호텔 부지에 지어질 반포 초고급 주택 ‘더팰리스 73(THE PALACE 73)’ 개발 사업도 본 PF 전환에 성공할 것으로 기대되고 있다. 더팰리스 73은 강남 최초의 특급 호텔이었던 쉐라톤 팔래스 강남 호텔 부지에 들어서는 지하 4층~지상 35층, 총 73세대 규모의 하이엔드 주거단지로, 세계적인 건축 거장인 리차드 마이어가 설계를 맡았다.

더랜드(시행사)가 사업 주체인 해당 사업은 지난 3월 새마을금고, DB손해보험 등으로 구성된 대주단과 브릿지론 6개월 연장에 합의했다. 해당 사업은 최근 시공사를 선정하고 착공을 준비하는 것으로 알려졌다. 건설업계 관계자는 “더팰리스 73의 경우 최근 1군 건설사를 시공사로 선정했다”고 말했다.

조계원 기자 chokw@kukinews.com