‘이행강제금 폭탄’ 코앞…레지던스 거주자들 비상 걸렸다

생활형 숙박시설은 건축법·공중위생관리법 적용을 받는 변종주택이다. 사진은 부산 해운대 엘시티(아파트와 생숙 혼합). [중앙포토]

정부가 오는 10월 14일부터 숙박시설로 사용하지 않는 ‘생활형 숙박시설’(생숙)에 대해 이행강제금을 부과하기로 하면서 10만여 생숙 소유주에 비상이 걸렸다.

현재 오피스텔 용도변경 이행강제금 부과 유예기간인데, 이후로 용도변경이 안된 생숙에 거주하게 되면 건축물가액의 10% 수준의 이행강제금이 부과된다. 만약 공시가격이 10억원인 생숙이라면 연간 이행강제금이 1억원에 달한다. 생숙 거주자들은 이행강제금을 내고 계속 거주하던지, 퇴거한 후 숙박시설로 영업해야 하는 상황에 부닥쳤다.

레지던스라고도 불리는 생숙은 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받는 변종(變種) 주택이다. 2012년부터 도입됐는데, 당초 장기투숙 수요에 맞춰 손님이 자고 머물 수 있도록 취사 시설을 갖춘 숙박시설이다.

생활형 숙박시설은 건축법·공중위생관리법 적용을 받는 변종주택이다. 사진은 서울 세운재정비촉진지구에 지어지는 생숙 세운푸르지오그래피. [중앙포토]

하지만 전입신고가 가능하고 거주에 불편함이 없는 데다 건축법령에서 특별한 규제도 없어 숙박업소가 아닌 주택으로 쓰인 경우가 많았다. 특히 아파트 공급 부족으로 집값이 크게 오른 2020~2021년에는 생숙 청약 광풍이 불었다. 생숙은 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요 없고, 100% 추첨을 통해 당첨자를 뽑는다. 재당첨제한, 거주의무 기간, 전매제한 등에서도 자유롭다. 이렇다 보니 대체 주택을 찾는 실수요자는 물론 단기 시세 차익을 노린 투기 수요까지 생숙 청약 시장에 모여들었다.

실제 롯데건설이 서울 강서구 마곡지구에서 2021년 8월 분양한 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실 모집에 57만5950건의 청약 건수가 접수돼 최고 6049대1, 평균 657대1의 경쟁률을 기록했다. 건설·시행사들도 아파트 분양가 규제 등을 피해 생숙이나 오피스텔로 눈을 돌리며 공급도 늘어났다.

이런 상황에서 정부는 규제를 강화했다. 2021년 건축법 시행령을 고쳐 생숙의 숙박업 신고를 의무화하고, 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과를 결정했다. 문제는 정부가 개정안을 이미 분양했거나 준공된 생숙까지 소급적용하기로 했다는 점이다.

전국 생활형 숙박시설 현황

생숙 소유주의 반발이 거세지자 이행강제금 부과를 2년간 유보했다. 올해 10월이 유예기간 만 2년째다. 생숙은 현재 전국에 10만2853실 규모인데, 현재까지 오피스텔로 변경된 단지는 1173실로 전체의 1.1%에 불과하다.

생숙 소유주들은 오피스텔로 전환하려면 건축기준을 맞춰야 하는데 현실적으로 불가능하다며 반발한다. 주택산업연구원(주산연) 관계자는 “단지 규모가 크거나 인근 주민 반대, 용도변경을 위한 지구단위계획의 변경 가능 시한 미도달, 주차장이나 학교 등 기반시설 확충 불가 등의 문제로 현실적으로 용도 변경이 불가능한 측면이 있다”고 설명했다.

하지만 정부는 현 입장을 고수하고 있다. 원희룡 국토부 장관은 오피스텔로의 변경 조건 자체가 까다롭다는 점에는 동의하면서도 추가적인 규제 완화 등은 형평성 탓에 어렵다고 강조했다.

31일 국회에서 열린 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련 제도 개선방안’ 세미나에서 서종대 주산연 대표는 “생숙 규제는 법리적 문제와 사회적 파급력을 충분히 고려하지 못하고 투기억제 차원에서 급하게 추진된 면이 있다”며 “관련 법령을 개정해야 한다”고 주장했다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “생숙을 주택법상 준주택으로 인정할 필요가 있다”고 강조했다. 석호영 명지대 법무행정학과 교수는 “생숙 규제의 소급적용을 배제해 헌법상 불이익변경금지 원칙과 신뢰 보호의 원칙을 지켜야 한다”고 했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr