불나방처럼 수만명 몰려들던 ‘생숙’...이제는 이행강제금 폭탄

31일 국회에서 열린 '생활숙박시설 당면문제와 관련제도 개선방안' 세미나. 주산연

정부가 오는 10월 14일부터 숙박시설로 사용하지 않는 ‘생활형 숙박시설’(생숙)에 대해 이행강제금을 부과하기로 하면서 10만여 생숙 소유주에 비상이 걸렸다.

현재 오피스텔 용도변경 이행강제금 부과 유예기간인데, 이후로 용도변경이 안 된 생숙에 거주하게 되면 건축물가액의 10% 수준의 이행강제금이 부과된다. 만약 공시가격이 10억원인 생숙이라면 연간 이행강제금이 1억원에 달한다. 생숙 거주자들은 이행강제금을 내고 계속 거주하던지, 퇴거한 후 숙박시설로 영업해야 하는 상황에 부닥쳤다.

레지던스라고도 불리는 생숙은 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받는 변종(變種) 주택이다. 2012년부터 도입됐는데, 당초 장기투숙 수요에 맞춰 손님이 자고 머물 수 있도록 취사 시설을 갖춘 숙박시설이다.

하지만 전입신고가 가능하고 거주에 불편함이 없는 데다 건축법령에서 특별한 규제도 없어 숙박업소가 아닌 주택으로 쓰인 경우가 많았다. 정체성이 모호하다 보니 관련 사기도 기승을 부렸다. “호텔로 활용해 수익률을 보장해준다”고 속이거나 “제약 없이 주택으로 활용할 수 있다” 등의 과대 분양 광고가 판을 쳤다.

특히 아파트 공급 부족으로 집값이 크게 오른 2020~2021년에는 생숙 청약 광풍이 불었다. 생숙은 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요 없고, 100% 추첨을 통해 당첨자를 뽑는다. 재당첨제한, 거주의무 기간, 전매제한 등에서도 자유롭다. 이렇다 보니 대체 주택을 찾는 실수요자는 물론 단기 시세 차익을 노린 투기 수요까지 불나방처럼 생숙 청약 시장에 모여들었다.

생활형숙박시설 롯데캐슬 르웨스트 조감도. [롯데건설]

실제 롯데건설이 서울 강서구 마곡지구에서 2021년 8월 분양한 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실 모집에 57만5950건의 청약 건수가 접수돼 최고 6049대1, 평균 657대1의 경쟁률을 기록했다. 건설·시행사들도 아파트 분양가 규제 등을 피해 생숙이나 오피스텔로 눈을 돌리며 공급도 늘어났다.

이런 상황에서 정부는 규제를 강화했다. 2021년 건축법 시행령을 고쳐 생숙의 숙박업 신고를 의무화하고, 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과를 결정했다. 문제는 정부가 개정안을 이미 분양했거나 준공된 생숙까지 소급적용하기로 했다는 점이다.

생숙 소유주의 반발이 거세지자 이행강제금 부과를 2년간 유보했다. 올해 10월이 유예기간 만 2년째가 된다. 생숙은 현재 전국에 10만3820실 규모인데, 현재까지 오피스텔로 변경된 단지는 1173실로 전체의 1.1%에 불과하다.

생숙 소유주들은 오피스텔로 전환하려면 건축기준을 맞춰야 하는데 현실적으로 불가능하다며 반발한다. 주택산업연구원(주산연) 관계자는 “단지 규모가 크거나 인근 주민 반대, 용도변경을 위한 지구단위계획의 변경 가능 시한 미도달, 주차장이나 학교 등 기반시설 확충 불가 등의 문제로 현실적으로 용도 변경이 불가능한 측면이 있다”고 설명했다.

하지만 정부는 현재 입장을 고수하고 있다. 원희룡 국토부 장관은 오피스텔로의 변경 조건 자체가 까다롭다는 점에는 동의하면서도 추가적인 규제 완화 등은 형평성 탓에 어렵다고 강조했다.

원 장관은 “취지는 취사가 가능한 숙박업을 하도록 된 건데, 실제로는 집값이 폭등하는 시기에 주택을 확보하는 수단으로 쓰이다 보니까 그 과정에서 주차장 요건, 학교부지 공공부담을 안 한 채로 지어졌다”고 말했다.

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“활용도 높아지는 생숙, 준주택 인정해야”

31일 국회에서 열린 '생활숙박시설 당면문제와 관련제도 개선방안' 세미나. 주산연

실타래처럼 꼬인 생숙 문제를 풀기 위해 31일 국회에 전문가들이 모여 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련 제도 개선방안’ 세미나(주산연, 강대식 의원 주최)를 진행했다. 이 자리에서 서종대 주산연 대표는 “생숙 규제는 법리적 문제와 사회적 파급력을 충분히 고려하지 못하고 투기억제 차원에서 급하게 추진된 면이 있다”면서 “이용자의 주거권과 재산권 침해가 발생하지 않도록 관련 법령을 개정해야 한다”고 주장했다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “주거와 숙박 기능을 담은 ‘하이브리드형 체류형 주거시설’의 하나로 생숙이 활용될 필요가 커지고 있다”며 “생숙을 주택법상 준주택으로 인정할 필요가 있다”고 강조했다. 석호영 명지대 법무행정학과 교수는 “생숙 규제의 소급적용을 배제해 헌법상 불이익변경금지 원칙과 신뢰 보호의 원칙을 지켜야 한다”며 “규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 경우로 한정해야 한다”고 했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr