[실전재테크] 떨어지는 오피스텔 투자 매력, 문제는 세금

2020년 8월부터 주택수에 포함돼
기존 1주택자는 매입 시 세금 중과 대상
그러면서도 취득세는 비주택 기준이라 높아

부동산 매수심리가 회복세임에도 오피스텔 시장에 여전히 찬 바람이 부는 핵심 이유 중 하나가 바로 ‘세금’이다. 오피스텔은 지난 집값 급등기 값비싼 소형 아파트의 대체재로 인기를 끌며 투자 수요를 끌어당겼다. 그러자 부동산 가격 진화가 절실한 정부가 주택 실수요자 보호와 투기 근절을 외치며 오피스텔 소유 시 세 부담을 크게 늘리는 방향으로 지방세법을 개정했다. 2020년 8월부터 주거용으로 사용하는 오피스텔을 보유 주택 수에 포함시킨 것이다. 세법 개정 이후 오피스텔 매입 시 무주택자는 유주택자가 됐고, 1주택자는 각종 세금 중과 대상이 됐다.

오피스텔은 수익형 부동산이다. 누군가는 노후 준비를 위해, 또 다른 누군가는 자녀 교육 자금 마련 등을 위해 찾은 재테크 수단일 테다. 안정적 임대료를 얻고 싶다면 투자에 앞서 향후 변수가 될 수 있는 세금 부분을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

오피스텔은 기존 주택 보유 수와 상관없이 4.6% 단일 취득 세율이 적용된다. 취득 시 주거용인지 업무용인지 구분할 수 없기 때문이다. 이에 일반 취득세율 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%가 합산된 4.6%를 취득세로 내야 한다.

주의할 것은 일반 주택을 매입할 때는 현재 보유 중인 오피스텔이 주택 수에 포함돼 취득세율이 정해진다는 점이다. 오피스텔을 보유한 경우 아파트나 빌라와 같은 주택 매입 시 취득세 중과 대상이 될 수 있다. 현재 다주택자 취득세 최고세율은 6%다. 단 2020년 8월 세법개정 이전에 취득한 오피스텔과 공시가격 1억원 미만 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다.

오피스텔이 보유 주택 수에 포함됨에 따라 유주택자의 경우 양도소득세가 중과되거나 종합부동산세가 부과될 가능성도 있다.

오피스텔 한 채만 있다면 1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유·양도가액 12억원 이하·취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 거주 등)을 갖추면 주택 양도 시 세금이 없다. 유주택자가 오피스텔을 추가로 매입해 주거용으로 임대하고 있다면 양도 시 기존 주택 수와 합산해 다주택자 중과세율이 적용된다. 취득세와 달리 공시가격 1억원 미만 오피스텔이라도 주택 수에 포함된다. 이와 마찬가지로 오피스텔을 포함한 주택의 공시가격이 총 9억원이 넘는다면 종합부동산세 과세의 대상이 될 수 있다.

이에 오피스텔 소유자들은 최근 보유 주택 수에서 다시 오피스텔을 제외해달라고 요구하는 상황이다. 살 때는 비주택이라 세금을 많이 내는데, 팔 때는 주택으로 취급돼 각종 세금이 중과되는 역설을 겪고 있기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 "더군다나 오피스텔은 건축법상 상업시설이라 대출 금리마저도 일반 주택보다 높다"면서 "그러나 여러 현안이 엉켜 있다 보니 정부도 선뜻 규제를 완화하지는 못하는 상황"이라고 설명했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr