서울 대표 낙후 지역에 볕들다…영등포는 ‘환골탈태’ 중

서울의 대표적인 낙후 지역이었던 영등포구 일대 정비사업이 속도를 내는 중이다. (윤관식 기자)

서울의 대표적인 낙후 지역이었던 영등포구 일대가 환골탈태하고 있다. 재건축, 재개발 등 각종 정비사업을 통해 새 아파트촌으로 변신하면서 투자 수요도 점차 몰리는 모습이다.

영등포역 인근 개발 사업 속도

공동주택 999가구 들어서

정비업계에 따르면 영등포 도심 역세권 도시정비형 재개발사업 조합이 최근 영등포구청으로부터 설립인가를 받았다. 앞서 6월 15일 조합 창립총회를 개최했는데 2개월이 채 되지 않아 정식으로 조합을 설립했다.

이번 사업은 지하철 1호선 영등포역 인근 영등포동4가 일대 2만3094㎡ 부지를 재개발하는 사업이다. 영등포 랜드마크인 ‘타임스퀘어’ 인근에 위치해 입지가 우수하다는 평가를 받는다. 재개발 사업이 성공적으로 마무리되면 공동주택 999가구, 오피스텔 477실 등이 들어선다. 이와 별도로 진행되는 인근 쪽방촌 재개발 사업을 통해 1190가구 규모의 공동주택이 2025년까지 공급될 예정이다.

영등포역 주변뿐 아니라 지하철 5호선 영등포시장역 역세권 재정비 사업도 속도를 내는 중이다.

영등포구는 최근 ‘영등포 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정(안)’ 공람 공고를 했다. 앞서 1월 결정안(150m, 38층 이하)과 비교해 높이가 최고 200m로 상향됐다. 최고 50층짜리 주상복합단지를 지을 수 있다는 의미다. 다만 가구 수는 1202가구에서 1182가구로 소폭 줄었다.

영등포 재정비촉진지구는 영등포시장 일대 낙후 지역 토지를 효율적으로 이용하고 기반시설 등을 확충하기 위한 사업이다. 서울시의 ‘2030 도시기본계획’에 따라 영등포구 지역 발전 거점 역할을 하기 위한 개발 사업이 추진 중이다.

서울시는 지난 5월 도시재정비위원회에서 영등포1-12, 14, 18구역 통합개발안과 함께 준주거지역에서 일반상업지역으로 종상향하는 방안에 동의했다. 조합원 추정 분양가도 공개됐다. 전용 59㎡의 경우 7억9200만원, 84㎡ 10억8300만원, 99㎡ 12억1600만원이다. 추정비례율은 116.7%다. 추정비례율은 종전 자산총액 대비 재개발 사업 이익비율을 말한다. 단순 계산하면 감정평가액이 9억2800만원이 넘어야 추가 분담금 없이 국민 평형(전용 84㎡) 아파트를 받을 수 있다.

인근 영등포1-11구역도 주거비율이 연면적 50%에서 90%로 완화돼 지상 39층, 총 818가구 규모의 주상복합 건물이 들어설 예정이다. 영등포시장역과 가까워 입지가 우수하다는 평가다.

당산동 재건축 추진 단지 봇물

잠잠하던 매매가도 상승세

영등포구 개발 호재는 여기서 그치지 않는다. 영등포구 당산동 일대에서는 재건축을 추진하는 단지가 부쩍 늘었다.

당산동3가에 위치한 ‘한양아파트’는 최근 재건축 정밀안전진단을 최종 통과해 재건축에 속도를 내는 중이다. 1986년 입주한 당산 한양아파트는 지하 1층~지상 14층 규모 338가구 단지다. 재건축 연한을 채우면서 정밀안전진단에서 E등급을 받아 재건축에 청신호가 켜졌다. 용적률이 178% 수준이라 사업성이 높다는 평가다.

당산동4가 ‘유원제일1차(360가구)’는 지난해 DL이앤씨를 시공사로 선정하고 이주까지 마쳤다. 현재 건물해체계획서를 작성 중인데 2027년까지 입주를 완료한다는 목표다. 당산동 일대에서 재건축 속도가 가장 빠른 단지다.

인근 ‘유원제일2차(410가구)’는 건축심의 절차를 밟는 중이다. 조합은 지난 2월 나우동인건축사사무소를 설계사로 선정했다. 사업시행인가를 거쳐 내년 초 시공사를 선정할 계획이다.

소규모 재건축을 추진하는 단지도 있다. 116가구 규모의 ‘현대2차’는 DL이앤씨를 시공사로 선정하고 사업시행인가를 거쳐 관리처분인가 단계에 돌입한 상태다.

영등포구 신축 단지 ‘포레나영등포센트럴’ 전경. (윤관식 기자)

영등포구 일대 정비사업이 속도를 내면서 집값도 들썩이는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 영등포구 대장주로 손꼽히는 영등포동7가 ‘아크로타워스퀘어’ 전용 84㎡는 지난 7월 15억8000만원에 실거래됐다. 3월 매매가(13억5000만원)와 비교하면 2억원 넘게 오른 가격이다. 아크로타워스퀘어는 영등포1-4구역을 재개발해 2017년 입주한 단지로 총 1221가구 규모다.

영등포1-3구역을 재개발한 ‘포레나영등포센트럴’ 전용 59㎡는 지난 4월 10억3200만원에 실거래됐다. 호가는 11억~13억원 수준이다. 2020년 입주한 185가구의 주상복합단지다.

당산동 일대 아파트 매매가도 치솟고 있다. 지하철 2호선 당산역 역세권 단지인 ‘당산삼성래미안’ 전용 115㎡는 지난 5월 17억2000만원에 실거래됐다. 3월 매매가(16억3000만원)와 비교하면 1억원가량 오른 가격이다. 당산삼성래미안은 2003년 입주한 1391가구 대단지로 당산역과 가까워 실수요가 꾸준하다.

당산동에서 보기 드문 신축 단지인 ‘당산센트럴아이파크(802가구, 2020년 입주)’ 전용 84㎡ 매매가는 최근 16억6000만원까지 뛰었다. 3월 거래 가격(15억8000만원) 대비 1억원가량 올랐다. 당산동 A공인중개업소 관계자는 “조망권이 좋은 남향 매물은 호가가 17억5000만~18억원에 달한다. 최근 매매가가 오르기는 했지만 매수 문의는 꾸준하다”고 분위기를 전했다.

개발 호재가 몰리는 영등포구에 지금 투자해도 괜찮을까.

전문가들은 당산동 아파트 투자 가치가 높다고 평가한다. 교통 요지 입지를 갖춘 덕분이다. 당산동은 여의도, 목동과 멀지 않은 데다 지하철 2·5호선 환승역 영등포구청역, 2·9호선 당산역을 통해 시청, 광화문 등 도심 이동이 편리하다. 부동산업계 관계자는 “당산동은 입지가 좋지만 노후 단지가 대부분이라 그동안 투자 수요가 많지 않았다”며 “재건축 사업이 속도를 내 신축 단지가 잇따라 들어서면 매매가도 꾸준히 상승 곡선을 그릴 것”이라고 내다봤다.

영등포역, 영등포시장역 일대 재개발 구역 지분 투자를 노려보는 것도 방법이다. 최근 서울 아파트 청약 열기가 뜨거워 재건축, 재개발 단지 일반분양가가 치솟고 있기 때문이다.

다만 재건축, 재개발 등 정비사업지에 투자할 때 유의할 점도 많다. 정비사업에 오랜 시간이 소요되는 데다 자칫 주민, 조합 간 갈등이 불거지면 사업이 한없이 지연되는 경우도 적잖다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “정비사업 물건에 투자할 때는 자기자본 비율을 높이고 철저히 실수요로 접근해야 한다”고 말했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2224호 (2023.08.30~2023.09.05일자) 기사입니다]