서울 전세 ‘이중가격’ 축소… 전셋값 약세에 하향 평준화

‘임대차 2법’ 시행으로 확대됐던 서울 아파트 전세시장의 이중가격이 축소되고 있다. 집값 하락과 역전세 등으로 신규 계약 보증금이 낮아진 결과다. 다만 불씨가 완전히 사라진 건 아니다.

29일 부동산R114 조사 결과를 보면 서울에서 같은 단지, 동일 면적 전세 보증금의 최고·최저가 격차는 올해 상반기 평균 8065만원으로 정점이었던 2021년 하반기(1억3345만원) 대비 39.6% 줄었다.

이 격차는 2020년 상반기 5995만원에서 그해 하반기 1.7배인 1억228만원으로 확대됐다. 임대차 2법으로 불리는 계약갱신청구권과 전·월세 상한제가 도입된 결과였다. 이 법으로 의무 전세 기간이 사실상 4년(2+2년)으로 묶이고 갱신 시 보증금 인상폭은 최대 5%로 제한되면서 당시 급등하고 있던 신규 계약 보증금과의 격차가 크게 벌어졌다. 4년간 보증금 증액에 제한을 받게 되자 임대인들이 신규 계약 때 보증금을 더욱 높게 받는 현상도 나타났다.

이중가격 격차는 2021년 상반기 1억2369만원으로 올라선 뒤 하반기 최대폭을 찍고 전셋값 약세가 시작된 지난해 상반기(1억1739만원)부터 좁혀졌다. 지난해 하반기에는 9903만원으로 1억원 아래로 내려왔고 올해 상반기에서는 다시 200만원 가까이 줄었다. 서울 아파트 전셋값이 지난해 2월부터 올해 6월까지 17개월 연속 하락한 기간과 맞물린다.

같은 아파트 전세의 최고·최저가 격차가 줄어드는 건 무엇보다 신규 계약 보증금이 낮아졌기 때문이다. 보증금을 비교할 수 있는 아파트의 경우 신규 계약 평균 보증금은 2021년 하반기 6억6159만원에서 2023년 상반기 5억2453만원으로 1년 반 만에 20.1%인 1억3700만원가량 내렸다.

반면 신규 계약을 제외한 전세 보증금 평균은 다소 등락을 보이면서도 꾸준히 5억원 중반을 유지했다. 2021년 상반기 5억3359만원에서 지난해 상반기 5억6348만원으로 올랐다가 올해 상반기에는 다시 5억3665만원으로 돌아왔다.

임대차 2법이 그대로인 만큼 전셋값이 들썩이면 이중가격 문제는 언제든 다시 불거질 수 있다. 서울 아파트 신규계약 보증금은 월세 전환, 입주 여파 등으로 올해 상반기까지 하락세를 보였지만 앞으로 서서히 예전 수준을 회복할 것으로 예상되고 있다.

여경희 수석연구원은 “올해 7월 이후 전셋값이 상승 반전한 데다 새로운 전세 수요가 ‘상급지 갈아타기’를 하거나 깡통전세 안전지대를 찾아 아파트로 꾸준히 유입되고 있다”며 “전셋값이 상승으로 추세 전환하면서 이중가격 이슈는 재차 불거질 수 있다”고 말했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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