다주택자도 받는 비과세... 1세대 1주택자가 받으려면

반드시 숙지해야 할 내용 2가지... 어렵다면 상담센터로 전화 상담해야

[고양신문 이봉구]

 

▲ 세금 ⓒ 픽사베이

  
2주택 또는 3주택 이상 다주택자인데도 양도소득세 비과세 혜택을 받는 사람이 있는가 하면 1주택자에 해당하면서도 세법의 무지로 인해 비과세를 못 받고 눈물짓는 안타까운 경우를 많이 본다. 

당연히 비과세 혜택 대상임에도 비과세 혜택을 받지 못하고 세금폭탄이 발생하는 이유는 무엇일까. 그 이유는 최근 주택양도와 관련해서 빈번한 세법개정과 유권해석변경으로 세법이 너무 어려워졌기 때문이다.

세무전문가인 세무사조차 양도소득세 계산을 잘못해서 의뢰인으로부터 손해 배상소송을 당할 정도이니 일반인들이 세법을 제대로 이해한다는 것은 너무나 어려운 일일 수밖에 없다.

하지만 어쩌겠나. 세법의 무지와 무관심으로 인해 억울하게 세금폭탄을 맞고 눈물짓지 않으려면 발품을 팔아서 공부하는 수밖에 없을 것이다.

주택을 매도하기 전에는 비과세해당 여부에 대해 국세청 홈택스에 서면질의를 하거나 국세 상담센터(국번 없이 126번)로 전화 상담을 하거나 세무전문가의 칼럼 혹은 유튜브 강의 등 다양한 방법으로 기본적인 세무상식을 충분히 습득할 필요가 있다.

주택양도와 관련해 억울하게 세금을 부담하는 일이 없도록 1세대1주택 비과세요건 중 반드시 숙지해야 할 내용 2가지를 소개한다.

첫째, 거주자여야 한다. 거주자란 국내에 6개월 이상 살고 있는 자를 말한다. 외국에 장기간 거주상태에서 국내에 있는 주택을 양도하는 경우 비거주자로 판단돼 1세대1주택 비과세적용을 못 받는 경우가 있다. 그러므로 장기간 해외 거주로 인해 비거주자로 간주 돼 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 사례가 없도록 특별한 주의가 필요하다.

둘째, 1세대가 1주택을 소유해야 한다. 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 생활단위를 말한다. 생계를 같이하는 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속과 직계존비속의 배우자, 형제자매를 말한다. 그러므로 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리 등도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다.

취학, 질병, 근무상, 사업상 형편 등으로 본래의 주소에서 일시퇴거 한자도 1세대로 본다. 배우자와 미혼자녀는 따로 살아도 같은 세대로 보지만 나이가 만 30세 이상인 경우, 결혼했다가 이혼이나 사별한 경우, 30세 미만이지만 꾸준한 소득이 있는 경우(국민기초생활 보장법상 중위소득의 40% 이상의 소득자 : 2023년 1인 가구 기준 중위소득 40%는 월 83만 1157원)는 별도 세대로 본다.

세대 구성원 전체의 주택을 합산해 1세대1주택 비과세 여부를 판단하므로 1세대의 개념과 요건을 확실하게 숙지해야 한다. 

실무상 1세대1주택임에도 이혼 후 호적정리가 안 돼 있어 다주택자로 간주 돼 1세대1주택 비과세 혜택을 못 받는 안타까운 사례도 빈번하게 발생하고 있다. 

세법의 무지로 인해 사실상 1세대1주택에 해당함에도 세법상 다주택자로 간주 돼 세금이 부과된 경우라면 어떻게 해야 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대가 아니라 별도 세대임을 입증하는 것이 매우 중요하다.

1세대가 아니라 별도 세대 입증해야

실제 사례를 들어보자. K씨는 본인이 주택을 소유하고 있고, K씨의 부모도 주택을 소유하고 있다. K씨는 실제로는 부모와 따로 살고 있는데 가족수당, 건강보험 피부양자등록 때문에 부모와 주민등록이 같이 등재돼 있다. K씨는 자신의 주택을 매각한 후 1세대1주택이라고 생각해 세금신고를 하지 않았는데, 과세관청으로부터 1세대2주택자로 간주 돼 세금고지서가 부과됐다.

K씨가 1세대1주택 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 할까. K씨가 1세대1주택 비과세 혜택을 받으려면 자신과 부모가 각각 별도 세대임을 입증해야 한다. 부모님의 노인회 회원 대장, 아파트입주자카드, 관리비영수증, 전화 가입증명서, 수령한 우편물, 신문 구독료 영수증 등을 수집해 K씨의 부모가 주민등록등재만 자신과 같이 되어있을 뿐 실제로는 따로 살고 있다는 것을 입증해야 한다. 별도 세대임을 확실하게 입증할 수만 있다면 K씨는 국세기본법상 실질 과세 원칙에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있다.

주택을 양도할 때는 1세대1주택 비과세요건 중 상기한 거주자, 1세대 요건 2가지 외에도 국내 소재 주택 해당 여부, 조정지역 해당 여부, 2년 이상 거주 여부, 겸용주택 해당 여부 등 기타 비과세요건을 사전에 충분히 검토해야 세금폭탄 맞는 일을 미연에 방지할 수 있다.

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덧붙이는 글 | 고양신문에도 실렸습니다. 글쓴이는 세무법인 석성 경기북부지사 대표입니다.