"역전세난, 내년 7월엔 사라집니다" [아팟트]

신지은 : 박합수 교수님 모시고 함께하고 있는 경제핫스팟 이제 3부 시작하도록 하겠습니다. 3부에서는 전세 문제 이야기를 나눠볼까 합니다. 요즘 깡통 전세다, 역전세 문제다 전세 관련 이슈가 굉장히 심각한데요 전세 제도 폐지해야 된다 이런 목소리도 나오고 있는 상황입니다. 지금 역전세난 문제가 다들 심각하다고 하시는데요 이게 얼마나 심각한지, 하반기 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있는 이슈인지 그 부분 좀 점검해 주시면 좋을 것 같습니다.

Q 현재 역전세 문제, 얼마나 심각한가

박합수 : 역전세는 내가 전세를 계약한 금액보다 이사를 가야할 시점의 전세금이 현저히 낮아진 경우를 말합니다. 집주인에게서 보증금을 반환받는데 문제가 생겨 내가 이사 가기 어려운 상황이 되는게 역전세 문제의 핵심이라고 볼 수 있는데요, 이제 전세보증금 반환 대출이 DSR 예외로 실시가 됐기 때문에 그에 따른 전세보증금 반환이 원활하게 이루어지면 이 역전세 문제는 조금 수그러들지 않겠나 기대를 해볼 수 있겠습니다.

어째서 이런 문제가 생겼나 살펴보면 주택 가격이 급등할 때 주택 가격선과 전세 가격선은 지금 한 3년째 동행을 하고 있어요. 그러니까 매매 가격이 올라가면서 전세가격도 다시 따라 올라간 거죠. 정확하게는 20년, 21년, 22년 상반기까지 주택 가격이 올라갔어요.

19년이 1차 저점이라고 보면 되고 하반기부터 서서히 올라오기 시작해서 20년도, 21년, 22년 상반기까지 이렇게 올라갔습니다. 그렇기 때문에 20년도 7월부터 22년 7월까지, 계약한 전세금이 높은 이 2년간이 문제라고 볼 수 있겠는데요. 23년을 기준으로 보면 21년도에 계약한 사람이 올해 23년 7월이 2년이 되는 겁니다. 그런데 2년이 되면 계약갱신 청구를 통해서 5%만 올리고 5% 내에서 다시 2년 연장을 할 수 있는데 현재 21년도 보다 전세가격이 더 떨어졌기 때문에 사람들이 이걸 돌려달라는 거예요. 다른 데로 가겠다고.

그래서 이 문제는 이번에 전세보증금 반환 대출이 원활하게 잘 이루어지면 어느 정도 누그러질 개연성이 있다고 보여지고, 22년도 7월에서 2년이 되는 24년도 7월, 즉 내년 7월이 되면 역전세 문제는 상당 부분 해소될 가능성이 있다고 봅니다. 집값 상승기 때 2년간 높게 계약한 사람들이 대부분 사라질테니 거의 해소되는 거죠. 최장 내년 7월까지 해결되는 과도기적 문제이기 때문에 지나치게 우려할 필요는 없습니다.

그리고 이제 내년 상반기면 정리가 될 거라고 했는데, 내년 이슈가 서울에서 아파트 입주 물량이 급감하는 겁니다. 주택의 공급 물량 측면에서 보면 내년에는 전셋값이 올라갈 우려가 있어요. 올해 하반기만 어느 정도 잘 넘기면 크게 무리는 없을 것으로 예상이 됩니다.

Q 전세를 없애는 게 가능한가

신지은 : 근데 요즘에 전세 폐지론, 문제가 많이 생기니 전세 없애버리자는 좀 과격한 주장도 나오는데 전세를 없애는 게 가능할까요? 굳이 없앨 필요가 있다고 보십니까?

박합수 : 전세는 임의대로 없애거나, 없애자 말자를 할 수 없는 겁니다. 이미 전통적으로 시장에서 전세 제도의 온갖 이해관계가 얽혀서 왔기 때문에 어느 한순간에 이걸 단절해서 월세로 바꾸자 이런 것은 있을 수가 없습니다.

전세로 사는 게 주거 비용 측면에서 가장 적게 부담하고 사는 방법인데, 가령 10억짜리 집의 전세가 60%라면, 그래서 6억에 살 수 있다면 10억짜리 아파트에 6억만 주고 나는 주택의 모든 가치를 다 활용하는 거란 말이에요. 원래는 내가 10억이 있어야지 이용하는 건데 6억만 있어도 활용이 가능하다는 거죠. 이렇게 제일 적게 주거 비용이 들기 때문에 전세를 없앨 이유가 없거니와 월세 사는 사람들의 최대 희망이 뭔 줄 아세요? ‘나는 전세 살고 싶다’ 이거예요.

전세를 없앨 이유도 없거니와 없어지지도 않습니다. 다만 약간의 전세 가격이 올라갈 때는 반전세 형태가 좀 늘어날 수 있습니다. 전세가 5억이었는데 갑자기 7억을 올려달라고 하면 대출 받지 않는 한 2억을 한 번에 마련할 수가 없잖아요? 그래서 ‘2억에 대한 부분을 내가 월세를 주겠다’ 이렇게 반전세 형태로 갈 수 있었는데 전세 가격이 어느 정도 안정이 되면서 반전세 부분이 사라진 거죠. 그래서 나는 100% 전세 이건 세입자 측면에서는 환영할 일인 거죠

Q 현 전세 제도 개선 방안

신지은 : 그럼 교수님 보시기에 우리나라 전세 제도에서 이 부분은 고쳤으면 좋겠다 이런 포인트들은 있을까요? 아니면 완벽합니까?

박합수 : 전세 제도는 집값의 일정 비율 전세가율입니다. 이 전세가율에 따라 등락을 하는데 통상적으로 전세가율이 70%를 넘게 되면 (30%만 보태면 집을 살 수 있기 때문에) 집값을 밀어올리는 효과가 있습니다. 지금은 50%대 60%가 채 안 되는 비율인데 한 70% 정도 가까이 올라가게 되면 그 때는 내집 마련을 하려는 수요도 꽤 있을 것으로 봅니다. 이런 전세가율의 분위기를 잘 봐서 내집 마련에 잘 활용하는 전략이 세입자에게는 좀 중요하다고 봅니다.

다주택자가 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 당연히 권장할 일은 아니지만, 일종의 투자기 때문에 100% 절대적으로 부정할 일은 아닙니다. 다주택자가 전세를 줌으로 인해서 세입자가 저렴한 가격에 그 집을 활용할 수 있는 측면도 있고 일종의 민간주택의 공급자 역할도 한다고 볼 수 있습니다.

그렇지만 과도하게 전세를 끼고 사는 것을 방어하기 위해서 전 정부에서 만들어 놓은 게 다주택자 취득세 중과인데, 현 정부에서는 취득세 중과를 완화를 하겠다고 나와서 지금 지방세법 개정안이 국회에 상정돼 있습니다. 작년 12월에 국회에 올려졌는데 아직 통과가 안 된 상태입니다.

그래서 작년 12월 21일부터 이미 정부는 소급 적용해 주겠다, 다주택자가 집을 사서 취득세를 높게 냈을 경우 지방세법이 통과되면 다시 환급해 주겠다라고 이미 정책 발표를 해놨습니다. 하지만 저는 이 지방세법 개정안을 유보해야 된다라고 생각합니다. 다주택자가 전세를 끼고 집을 사서 이걸 추가적으로 갖는 것은 집값 상승의 우려가 또 있을 수 있기 때문에 무주택자가 먼저 집을 살 수 있도록 다주택자의 취득세 완화는 유보해야 된다라는 주장을 하고 있습니다. 왜냐하면 다시 한 번 세입자가 주거 비율을 자기 소유 비율을 높여서 가는 것이 전체적인 주택시장 안정에 먼저 기여할 수 있기 때문에 다주택자가 민간 임대주택 공급자로서의 역할을 하기는 하지만 그들이 먼저 집을 사기 전에 무주택자의 내집 마련이 우선이다라는 관점에서 취득세 중과는 당분간 유지해야 된다라고 보여집니다. 그 취득세 중과가 조정 대상 지역을 중심으로 주택수를 산정하게끔 돼 있는데 조정 대상 지역이 강남 3구하고 용산구 빼고는 다 해제돼 버렸잖아요? 그래서 그 기준은 거의 의미가 없기 때문에 수도권, 지방 광역시, 지방 대도시 이런 기준 행정단위별로 기준을 재수립을 해서 이걸 상시 과세 체계로 운영해서 다주택자의 진입을 일정 부분 차단하는 시스템으로 취득세가 개선돼야 된다라는 주장을 끊임없이 하고 있습니다.

신지은 : 오늘 박합수 교수님과 함께 전세 제도 이야기까지 해봤는데 정말 실질적으로 도움되는 말씀을 오늘 많이 해 주셨습니다. 이 영상 보고 계신 분들 중에서는 내집 마련을 꿈꾸는 분들이 분명 계실 텐데요, 그 분들을 위해 마지막으로 한 말씀 영상편지 부탁드립니다.

박합수 : 내집 마련은 이제 우리가 당연히 해야 될 하나의 숙제라고 해야 될까요. 내집 마련을 언제 할 거냐는 질문을 하는 경우가 많은데, 내가 준비됐을 때가 매수 시기입니다. 언제 사야 될 것인가는 대출 상환 능력이 갖추어지면 크게 무리가 없다고 봅니다. 그렇다고 집값이 막 올라가는 데 추격 매수하라는 뜻은 아닙니다. 지금 상태에서는 청약에 관심을 둬도 크게 무리가 없다고 생각합니다. 그 다음에 일반 주택을, 좀 싸게 급매물이 나온다면 내 관심 지역에서 충분히 미래가치에 기대를 두고 재건축이라든가 이런 것까지 감안해서 접근하는 것은 저는 크게 무리가 없다고 보여집니다. 물론 집값이 아직 대부분 다 오른 게 아니기 때문에 상대적으로 덜 오르는 지역이 있고 잘만 발품을 팔다보면 인터넷에 올라온 물건이 아니더라도 괜찮은 급매물이 있을 수 있습니다. 충분히 발품을 팔면서 내집 마련에 좀 더 적극적으로 나서는 게 좋지 않겠나 이런 의견을 드릴 수 있습니다.

신지은 : 오늘 마지막으로 주신 이 조언을 참고해서 모두가 내집 마련을 꿈꾸면서 또 부자 되시길 바랍니다. 오늘 아팟트에 출연해 주신 박합수 교수님께 다시 한 번 감사인사 드립니다. 고맙습니다.

박합수 : 감사합니다.

신지은 : 경제핫스팟도 여기서 마무리하도록 하겠습니다. 영상 재밌게 보셨으면요 좋아요 구독도 많이 부탁드립니다. 지금까지 경제 크리에이터 신지은이었습니다. 고맙습니다.

송윤정 기자 singasong@asiae.co.kr
촬영·편집 : 이경도 PD lgd0120@asiae.co.kr