"부동산 이제 반등할 때" 하반기 관심 둬야할 지역은[아팟트]

신지은 :오늘도 아팟트 힘차게 시작해 보겠습니다! 오늘 아팟트에는 이분이 나오셨습니다. 부동산 전문가시죠. 박합수 교수님 함께 하셨습니다. 교수님, 어서 오십시오

박합수 :안녕하십니까, 반갑습니다.

Q. 하반기 부동산 시장 전망

신지은: 요즘 하반기를 맞이하면서 부동산 전망이 많이 나오지 않습니까?

한쪽에서는 아직은 기다려야 된다, 또 한쪽에서는 이제 큰 위험은 지났다, 이렇게 좀 나눠서 의견이 나오고 있는데 어느 쪽에 좀 무게를 두고 계십니까?

박합수:제가 시장 전망은 올해 이제 상반기는 하락이고, 하반기는 지지세를 보일 것이다. 이게 제가 작년 가을에 올해 시장을 전망한 건데 거의 비슷하게 맞아지고 있습니다. 그래서 하반기에 지지 보합세 전망을 그대로 유지하는 상황을 계속해서 언급을 하고 있습니다.

가격이 더 하락하려면 시장에 매물이 많이 나와야 됩니다. 매물을 두 가지로 나누면 우선 다주택자의 매물이 있는데요, 현재 다주택자의 종합부동산세는 2020년 대비 2023년 올해 한 3분의 1 정도로 축소돼서 세부담이 줄었습니다.

가령 2020년에 1억을 냈다면 지금은 한 3천만 원 정도 낸다는 이야기가 되니까 보유의 부담이 사라졌고, 양도세와 중과세도 (내년 5월 9일까지 유예된 강남 3구, 용산을 제외한 나머지 지역) 조정 대상 지역에서 해제됐기 때문에 언제 팔아도 중과세가 없습니다. 그래서 다주택자는 보유의 부담도 덜고 언제 팔아도 양도세 중과가 없기 때문에 급매물을 내놓는 게 아주 극히 제한적이라고 보시면 됩니다.

그러면 1주택자가 급하게 집을 팔아야 될 것이냐는 문제가 있을 수 있어요. 그런데 속칭 집을 어렵게 산 사람들이 영끌족이잖아요. 영끌족이 98% 수준으로 버틴다고 보면 급매물은 제한적이고, 결국은 하반기 하락은 그렇게 크지 않다는 관점에서 전체적인 시장 상황은 지지되는 양상으로 전개될 것으로 예상됩니다.

신지은: 그러니까 다주택자 입장에서는 급하게 주택을 팔아야 할 이유가 없고, 또 집을 1채 보유한 사람들도 급매물을 내놓을 요인이 딱히 없다는 말씀이시죠?

박합수: 그렇습니다. 1주택자의 향방이 관심사이기는 한데 1주택자는 지금 가장 큰 부담이 금리 인상입니다. 대출 금리를 감당할 수 있느냐는 문제가 있는데, 대출 금리가 6~7%까지 올라갔던 작년 가을에 비해 지금 신규 대출 금리는 4%대 초반으로 한 2% 남짓 떨어져 있는 상태입니다. 작년에 대출 받았던 사람들이 1년 주기 내지는 6개월 주기 이렇게 받았을텐데, 이제 하반기만 어느 정도 견디게 되면 내년에는 금리가 내려간다는 희망이 생긴겁니다.

그리고 당장 7월 미국발 금리 인상이 단행된다고 해도 앞으로는 거의 안 올리거나, 올려도 한 번 정도로 금리 인상에 대한 불확실성이 제거됐습니다. 때문에 내년이 되면 금리가 내려간다는 희망에 1주택자도 최대한 하반기에는 버티기 작전으로 들어갈거라고 판단됩니다.

Q 지금이 저점인가

신지은 : 상반기에 조금 하락을 하고 하반기에 보합 쪽으로 보시는 거죠? 그렇다면 지금이 저점이고, 추가 하락은 거의 없다고 보시는 셈인가요.

박합수: 추가 하락은 지역별로 편차가 크지만, 제한적이라고 보여집니다. 다만 앞으로 더 나와야 될 쇼크가 있습니다. 이제 경제침체의 문제예요.

시장을 좌우하는 변수는 방금 얘기했던 '대출 금리 인상'과 '경제 침체가 언제까지 갈 거냐'인데, 경제 침체가 언제 올 것인지가 이미 다 예고가 되고 있습니다.

'언제 오느냐? 연말에 온다! 내년 상반기에 온다!' 예고되고 있습니다. 그런데 위기가 알려지거나 예고됐으면 그게 위기일까요? 경기 침체가 온다고 그러면 사람들은 미리 소득을 아껴서 그 때를 대비합니다.

그래서 이미 예고된 위기는 위기가 아니라는 측면에서 보면 경제 침체가 오더라도 그 충격의 범위는 굉장히 얕을 확률이 높다고 보여지고, 사실 데이터상 경제 침체는 이미 시작이 돼 있습니다. 작년 12월 정도부터 경제침체 상황이고 우리나라의 경제 성장률, GDP 성장률이 1.5 정도, 1.5에서 IMF에서는 며칠 전에 1.4로 낮춘다는 이런 얘기가 있습니다.

우리나라 통상적인 성장률이 2%대 중반~3%인데 지금 1% 낮게 책정되고 있거든요. 그래서 지금이 경제침체라고 보면 될 것 같고 내년에는 거의 경제침체 중반을 넘어선 마무리 단계일 것으로 예상됩니다. 그렇게 본다면 전체적인 시장은 위축된 경기에 영향을 받을 수 있지만 충분히 대비가 가능합니다. 그리고 내년에 미국도 대통령 선거, 우리나라도 4월에 선거가 있기 때문에 반전을 기대해 볼 만 합니다.

이런 상황에서 유동성도 감안해서 본다면, 경제침체의 정도가 그렇게 깊지는 않을 거라고 예상됩니다.

신지은 : 어떻게 보면 이미 경기침체의 한 가운데 와 있기 때문에 앞으로는 살아날 일만 남았다. 지금이 바닥이다! 조금 더 버텨보자! 이런 심리를 좀 보이게 되는 것 같습니다.

Q. 하반기 가장 빠른 회복세나 반등을 보일 지역은

박합수: 우리나라 특히 서울을 놓고 보면 아파트값이 올라가는 순서가 있고 떨어지는 순서가 있습니다. 돈이 많이 있고 부자들이 집중된 지역은 금리 인상과 경제침체에서 비교적 자유로워요. 그만큼 이들은 미래 가치가 높다면 과감하게 부동산을 매입합니다. 그런 차원에서 제일 먼저 올라갈 지역은 강남인 거죠.

올해 사실은 상반기부터 강남 시대였습니다. 강남이 올라가게 되면 순차적으로 어디가 올라갑니까? 강을 건너게 되죠. 강남에서 강을 건너면 마포-용산-성동, 마용성이 올라갑니다. 성동에서는 왕십리, 다음은 동대문, 청량리인 거예요. 청량리에서 북쪽의 노도강(노원, 도봉, 강북)까지 흘러가는 양상이고, 다음에 마포, 그 다음에는 건너편이 영등포구 여의도잖아요. 영등포를 거쳐서 양천, 강서뿐만 아니라 구로, 관악 지역까지 확대되는 모습을 보입니다. 이 흐름대로 현재 상황을 본다면 지금은 강남 시대, 마용성 시대에 조금 가깝다고 보면 될 것 같습니다.

Q. 하반기 어떤 지역에 어떤 방식으로 부동산 투자를 해야 하는가

신지은 : 신혼부부 등 무주택자들에게 어떤 지역에 어떤 방식으로 주택을 사라고 추천을 해 주시고 싶으신가요?

박합수: 두가지 선택 방향이 있을 수 있습니다.

첫번째로 (서울에서 굳이 경기도로 나가지 않겠다면) 앞으로 미래 가치가 뛰어난 역들을 찾아볼 수 있는데 우선 가장 주목을 많이 하는 지역은 두 군데가 있습니다.

노도강, 노원구 상계동 일대와 (남쪽 지역에 산다고 하게 되면) 구로, 금천, 관악 이 지역도 충분히 우리가 검토할 수 있는 지역입니다. 이 지역은 지하철 2호선뿐만 아니라 구로, 금천 라인을 가는 신안산선이 2025년 정도면 개통되기 때문에 여의도까지 15분 정도 충분히 도착할 수 있습니다.

강남도 가깝죠. 강남도 2호선, 7호선을 환승해서 갈 수 있기 때문에 이런 지역들을 한번 참고로 보는 것도 필요합니다.

그 다음 노원구에서는 상계동의 아파트 지구가 있지만, 개발 이슈가 모인 광운대 역세권도 있습니다. 역세권 개발뿐만 아니라 GTX역이 생기기도 하고, 동부간선도로 지하화가 되면 이쪽 지역에 아주 집중력이 뛰어납니다. 건너편에 있는 장위뉴타운보다도 입지 면에서 월등한 지역들이고, 또 재건축이 되면서 기대이익도 많이 높아질 수 있기 때문에 충분히 관심을 가질 필요가 있겠습니다.

두번째로 서울에서 전용 면적 60m² 25평 정도 가능한 신혼부부라면 약간 시야를 넓혀서 관심을 꼭 가져야 되는 단지는 1기 신도시라고 할 수가 있습니다.

1기 신도시의 대표는 분당하고 일산인데 (평촌, 중동, 산본이 있습니다만) 분당은 현실적으로 가기 쉽지는 않고, 일산에서는 3호선 마두역이나 경의중앙선 백마역 주변을 고려해볼 수 있습니다. 이 지역은 34평 정도가 5억 중후반 정도면 접근이 가능합니다.

게다가 1기 신도시 재정비 계획에 의해서 개발이 되면 충분히 50% 정도의 상승 기대감이 있다고 보여지고, 교통 역시 GTX-A가 내년 6월에 들어오면 서울역까지 15분 남짓밖에 걸리지 않습니다.

그리고 지금도 경의중앙선을 따라 2호선, 5호선 환승이 가능합니다. 출퇴근 시간이 30~40분밖에 안 걸리기 때문에 이 지역에 대한 기대감은 충분히 가져가도 무리가 없다고 보여집니다.

신지은: 김포는 어떻습니까?

박합수: 경전철이 다니는 곳은 주의가 필요합니다. 일반적인 도시철도 경전철은 객차가 두 칸입니다. 신도시 하나를 감당하기 위해서 철도를 놓는데 두 칸짜리를 놓는다는 것은 사실 당시에 국토부를 비롯한 결정권자들은 상당히 고심을 했어야 된다고 보는데요,

그 문제를 보완하기 위해서 지하철 5호선이 가지만, 한강선이 개통하기까지 10년을 더 기다려야 합니다. 그렇기 때문에 김포에 가시는 건 지양하라고 말씀드리고 싶습니다.

차라리 김포한강신도시보다 검단 신도시를 검토해 보면 좋을거 같은데요, 서울을 중심으로 볼 때 검단 신도시가 훨씬 가깝습니다. 인천공항철도, 1호선 라인이 다니고 김포공항을 중심 10분 거리에 있어서 접근성도 아주 좋습니다.

지금까지 서쪽을 말씀드렸는데 동쪽을 보자면, 이 지역은 당장 1년 후 구리, 남양주 시대가 열립니다. 광화문 도심이라든가 여의도 쪽에 있는 분들은 남양주가 멀다고 생각할 수 있는데, 강남쪽에 있는 분들은 30~40분 만에 강남으로 바로 직결될 수 있는 지하철 8호선이 내년 6월에 개통하기때문에 충분히 검토가 가능한 지역입니다.

서울의 26번째 구라고 봐도 전혀 손색이 없는 그런 입지를 가지고 있기 때문에 구리, 남양주, 다산 신도시 이런 데도 관심을 가져도 충분하리라 보여집니다.

Q 하반기 지방 부동산 전망

신지은: 저희가 일단 서울 위주로 이야기를 나눠봤는데 지방에는 눈여겨볼 만한 곳이 있을까요?

박합수: 투자의 관점에서 현재 최악의 시장이라고 보여집니다. 특히 대구 미분양이 전국 1등인데, 회복되기까지 2년 정도 필요할 것 같습니다.

제일 저점인 곳이 대구이기 때문에 관심을 갖는 거는 유효할 수 있습니다. 그러나 지방에 가서 아파트를 하나 사서 투자용으로 가지고 가는 것은 그렇게 썩 권장할 일은 아닙니다. 그리고 원정 투자는 다소 부담이 있는 시장이기 때문에 집을 2채로 나눠놓는 분산보다는 하나로 집중하는 1주택자의 '똘똘한 한채'가 훨씬 유효한 전략이라고 보여집니다.

가령 3년마다 지역 갈아타기를 해서 좋은 지역으로 간다든가, 재건축으로 해서 미래 가치가 좋은 곳으로 지역 갈아타기를 한다든가, 평수 늘리기를 한다든가 하는 지역 갈아타기, 평수 늘리기 이런 식의 전략이 조금 더 유효합니다.

1세대 주택자는 양도세, 비과세가 12억 원 이하까지는 100% 감면되기 때문에 이 부분을 활용하면 세금을 100% 절세할 수 있기 때문에 그렇습니다.

신지은: 제가 지금 집에 산 지 딱 3년이 됐는데 이쯤에서 갈아타기를 시도해 봐도 괜찮을까요?

박합수: 그렇다고 봐야죠. 우리는 한 지역에 10년 살면 굉장히 자랑스러워하는데요. 물론 초고가 주택은 1년에 장기보유특별공제율 8%씩 받아서 80% 공제받으면 양도세를 절세할 수 있는 여지가 크기때문에 그럴 수 있는데 12억 원 이하는 그럴 필요가 없습니다.

신지은: 누가 그러던데 집을 자주 이사하는 게 투자적인 관점에서는 굉장히 좋다고 하던데 교수님께 또 그 말씀 다시 한 번 들으니까 저도 이제 지방보다는 똘똘한 한채를 노려보도록 하겠습니다.

우리 시청자분들 중에서도 저 같은 분들이 분명히 계실 거기 때문에 많이 참고가 되실 것 같아요. 지금까지 박합수 교수님께 하반기 부동산 시장 전망에 대해 여쭤봤는데요 저희는 2부에서 계속해서 이야기 이어나가겠습니다.

박합수 교수 - 현 건국대학교 부동산대학원 겸임교수

- 현 (주)박합수부동산연구소 대표이사

- 현 한국금융연수원 자문교수

- 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원

송윤정 기자 singasong@asiae.co.kr
촬영·편집 이경도 PD lgd0120@asiae.co.kr