‘인기 학군’ 대치동 재건축 드라이브 [김경민의 부동산NOW]

대치우성1차, 쌍용 눈여겨볼 만

서울 인기 학군지로 손꼽히는 강남구 대치동 아파트 재건축이 속도를 내는 중이다. 대치우성1차, 쌍용1차, 쌍용2차 등 주요 단지가 층수 상향에 나서는 등 재건축 기대감이 커졌다. 쌍용1차 재건축 조합은 최근 아파트 층수를 49층으로 높여 짓기로 결정했다. 조합은 사업시행계획 변경을 위한 절차를 밟는 중이다.

대치쌍용1차 49층 상향 추진

1983년 준공된 쌍용1차는 지상 최고 15층 5개동, 630가구 규모로 대치동 한복판에 위치한 단지다. 지하철 3호선 학여울역과 인접해 있고 단지 옆으로는 양재천이 지난다. 대치동 대표 재건축 단지인 은마아파트와는 대로변을 두고 동일 학군을 끼고 있어 투자자 관심이 높은 단지다. 2018년 지하 4층~지상 35층 9개동, 1072가구로 짓는 사업시행인가를 획득했다.

쌍용1차 인근에 위치한 쌍용2차는 2017년 9월 사업시행인가를 받아둔 상태다. 4개동, 364가구의 소규모 사업장인데도 대형 건설사 간 치열한 경쟁 끝에 현대건설이 시공권을 따냈다. 쌍용1·2차 단지 북쪽에서는 476가구 단지인 대치우성1차가 재건축 사업을 추진 중이다.

[사진=김재훈기자]

1984년 준공된 대치우성1차는 2017년 조합설립인가 후 2021년 10월 서울시 건축 심의를 통과했고, 지난해 9월에는 사업시행인가를 받아냈다. 정비계획안에 따르면 현재 최고 14층, 476가구 규모에서 최고 35층, 712가구로 재탄생한다. 대치우성1차 조합 역시 49층 높이로 계획을 수정하는 방안을 검토할 것으로 보인다.

일찌감치 사업시행인가를 마친 쌍용1·2차에 이어 지난해 대치우성1차까지 사업시행인가를 받아내면서 세 단지는 조합원 대상 통합 재건축 설명회를 진행하는 등 통합 논의까지 구체화하는 모습이었다. 통합 재건축을 하면 개별 재건축보다 가구 수가 늘면서 사업비 절감 등 시너지 효과가 상당하다.

하지만 올 들어 대치우성1차 조합에서 잡음이 생기며 상황이 급변했고 통합 논의 자체가 어려워진 모습이다. 이들 3개 단지 사업성을 비교해보면 쌍용1차가 다소 우위에 있다. 쌍용1·2차는 모두 양재천과 맞닿아 있고 대지지분 역시 큰 차이는 없다. 면적이 비슷한 쌍용1차 전용 96㎡와 쌍용2차 전용 95㎡의 대지지분은 각각 55㎡(16.63평), 54.2㎡(16.39평)다. 대치우성 전용 95㎡ 대지지분은 51.86㎡(15.73평)로 쌍용1·2차보다 조금 더 적은 정도다.

그럼에도 조건이 비슷한 이웃 단지들을 비교하자면 쌍용1차가 입지, 규모 면에서 가장 유리하다. 단지 규모도 쌍용1차가 쌍용2차보다 훨씬 크다. 쌍용1차는 재건축을 통해 현재 630가구에서 1,072가구 규모로 탈바꿈한다. 쌍용2차는 재건축 후 364가구에서 560가구로 변신한다. 대치우성1차는 476가구에서 712가구로 236가구 늘어난다. 일반분양 물량으로 확보할 수 있는 가구 규모에서 차이가 크다.

다만 현재 ‘최고 35층’을 기준으로 사업시행인가를 받아둔 대치우성1차와 쌍용2차도 최근 완화·확대된 층수 규제, 용적률 인센티브 등을 활용해 사업시행계획 변경을 추진할 가능성은 남았다. 용적률 인센티브를 받을 경우 지을 수 있는 가구 수가 늘어난다. 매매가도 상승세다. 대치쌍용1차 전용 141㎡은 지난 5월 30억 원에 주인을 찾았다. 3월(26억 원) 대비 4억 원 오른 금액이다.

부동산업계 관계자는 “우수한 학군을 자랑하는 대치동에서도 대치우성1차, 쌍용1차, 2차는 워낙 입지가 좋아 더 늦기 전에 투자해볼 만하다. 다만 워낙 매매가가 많이 뛴 만큼 대출 부담을 줄이고 실수요 차원에서 접근해야 안전하다”고 설명했다.

[글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제891호 기사입니다]