美, 상업용 부동산대출, 5년 내 2조달러 만기…금융시장 뇌관 되나

부실채권 4분기 연속 증가
고금리로 대출 상환 부담 늘어
중소·중견은행 위기로 번질 수도

미국의 상업용 부동산 담보 대출 가운데 5년 안에 만기가 도래하는 대출이 2조7000억달러(약 3479조7600억원)에 이르는 것으로 집계됐다. 부실 채권 규모도 4개 분기 연속 증가하면서 상업용 부동산 시장이 겨우 진정된 미 금융권 위기의 또 다른 뇌관이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

미국 뉴욕의 사무용 건물군 [이미지출처=AP연합뉴스]

2일 니혼게이자이 신문은 미국 부동산 정보 회사 트랩의 통계를 인용해 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보대출 규모가 2조7000억달러에 달한다고 전했다.

만기가 도래한 대출은 10여년간 저금리가 지속되던 시기 부동산 투자를 위해 빌린 자금이 대다수인 것으로 나타났다. 트랩의 매니징 디렉터 마누스 클랜은 "10여년 전 4%대의 이자로 대출을 받았던 차주들이 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인상으로 현재는 8%대의 이자를 부담하게 됐을 가능성이 매우 높다"고 설명했다.

상업용 담보대출 부실채권 잔액도 지난달 말 718억달러를 기록하며 4개 분기 연속 증가했다. 코로나19 이후 공실률이 급격히 늘어나면서 상업용 건물의 평가가치가 떨어졌고, 금리까지 폭등하면서 상환에 어려움을 겪는 차주들이 늘어난 것으로 분석된다. 향후 부실채권이 될 가능성이 높은 대출도 1623억달러에 달하는 것으로 추산되면서 향후 부동산 시장에 가해질 충격이 상당할 것으로 관측됐다.

시장에서는 상업용 부동산 시장에 닥친 악재가 미국 중소형 은행의 위기로 번질 수 있다는 우려가 일고 있다. Fed에 따르면 전체 상업용 부동산 잔액의 절반을 미국 중소형 은행이 보유한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 대출은 이들 은행 자산의 13%를 차지한다.

이에 대출 연체율이 치솟을 것을 우려한 일부 금융사들은 헐값에 대출채권 매각에 나섰다. 미국 지역은행 팩웨스트는 지난 5월 26억달러의 부동산 대출채권을 손실을 보면서까지 매각했다. 영국 대형은행 HSBC의 미국법인도 수억달러 상당의 상업용 부동산 대출채권을 가치 대비 약 5% 할인된 가격에 매각하기로 결정했다. 지역은행인 웹스터파이낸셜도 2분기 8000만달러 규모의 채권을 매각해 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중을 25% 줄였다.

미 상업용 부동산이 붕괴 조짐을 보이고, 금융권 위기로 전이될 가능성이 높아지면서 금융당국도 상황을 예의주시하고 있다. 제롬 파월 Fed 의장은 지난 6월 유럽중앙은행(ECB) 포럼에 참석해 "대형은행들은 상업용 부동산 집중도가 높지 않지만 (자산) 1000억달러 미만 은행들의 상업용 부동산 익스포저가 놀라울 정도로 많은 상황"이라며 "은행 감독을 면밀히 모니터링할 것"이라고 밝혔다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr