리츠 투자 최악 벗어나나… 자산운용사들은 벌써 사들여

미래에셋·이지스 등 보유 지분 확대

리츠(REITs 부동산투자회사)가 최악의 시점을 벗어나고 있다는 분석이 나온다. 미국 연방준비제도(Fed 연준)가 올해 7월을 끝으로 금리 인상을 끝낼 것이라는 전망이 나오면서다. 리츠는 오피스 상가 호텔 등 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 배당형태로 투자자에게 나눠주는 주식회사를 뜻한다. 상장 리츠의 경우 증시에 상장돼 주식처럼 매매할 수 있다.

31일 한국리츠협회에 따르면 국내 증시에 상장된 23개 리츠의 시가 기준 평균 배당수익률은 연 6.4%로 집계됐다. 지난해 7.8%에서 1.4% 포인트 하락했다. 리츠는 금리가 오르면 이자 등 금융비용이 커지면서 배당수익률이 낮아진다. 국내 리츠는 코로나19 저금리 기조 속에서 대출을 통해 배당수익률을 극대화해 왔다. 연준이 올해 모두 0.75% 포인트 금리 인상을 단행하면서 투자 매력도가 반감됐다.

하지만 금리 인상이 마무리 국면에 들어섰다는 전망이 나오면서 리츠 투자가 다시 주목을 받고 있다. 이미 높은 금리 수준이 주가에 반영돼 있다는 판단에서다. 고금리 시절 받았던 대출은 추후 금리 하락과 함께 배당 여력 상승으로 이어질 수 있다는 분석이 나온다.

국내에서는 자산운용사들이 먼저 상장 리츠를 사들이기 시작했다. 금융감독원 전자공시에 따르면 미래에셋자산운용은 지난 6월 말 기준 한화리츠 지분을 16.4% 보유 중이다. 지난 3월 말 12.9%에서 확대됐다. 이 회사는 같은 기간 미래에셋글로벌리츠도 추가 매수해 보유 지분을 11.1%에서 14.3%로 높였다. 이지스자산운용도 NH프라임리츠의 보유 지분을 1분기 6.0%에서 2분기 7.1%로 높였다. 이 밖에도 신한알파리츠(5.25%)와 마스턴프리미어리츠(5.0%)도 5% 이상 주요주주에 이름을 올렸다.

아직 금리 인상 마무리 기대감이 리츠 주가에 반영되지는 않았다. 한국거래소에 따르면 국내 시가총액 상위 10개의 리츠로 산출되는 ‘KRX 리츠 TOP 10’ 지수는 지난 28일 809.24에 마감했다. 최근 한 달 새 5.6%나 하락했다. 다만 추가 주가 하락 가능성은 크지 않다는 게 대다수 시장 전문가들의 분석이다. 이미 고금리 환경을 반영한 리파이낸싱(차환)이 마무리됐거나 진행되고 있어서 불확실성이 해소됐다는 이유에서다.

다만 리츠마다 사들인 부동산의 종류가 달라 선별할 필요가 있다. 오피스 리츠가 일반적이지만 호텔, 주유소, 물류창고 등에 투자하는 리츠는 해당 자산군의 시장 상황에 주가와 배당수익률이 연동될 가능성이 크다.

김선미 신한투자증권 연구원은 “자산가격이 높아진 지금 시점에서는 경쟁력 있는 가격의 자산 편입이 가장 중요하다. 이 과정에서 자산관리회사(AMC)의 역량이 확인될 것”이라고 말했다. 특히 SK리츠와 한화리츠, 롯데리츠, 삼성FN리츠 등 그룹사에 기반을 둔 스폰서 리츠의 경우 지속적인 자산편입 여부가 주가 회복의 열쇠가 될 것으로 분석됐다.

이광수 기자 gs@kmib.co.kr

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