서울 아파트 전세계약 절반이 가격 올랐지만… 역전세 리스크 여전

올해 2분기 서울을 비롯한 수도권에서 이뤄진 아파트 전세 계약 중 절반이 1분기보다 오른 가격에 거래됐다. 다만 전고점과 비교하면 서울·경기·인천 모두 아직 10% 정도 빠져 있어 역전세 리스크는 지속될 것으로 보인다.

26일 부동산R114의 국토교통부 실거래가 분석 자료를 보면 올해 2분기 수도권 아파트 전세계약 중 49.6%가 1분기보다 가격이 오른 것으로 나타났다. 1, 2분기 전셋값을 비교할 수 있는 2만2건 중 9930건이 ‘상승 거래’였다. 가격이 낮아진 전세 거래는 38.0%(7610건)였다.

전셋값 상승 거래 비중은 서울이 50.8%로 절반을 넘겼다. 경기(49.2%) 인천(48.0%)도 50%에 육박했다. 하락 거래 비중은 서울이 39.6%로 가장 높고 인천과 경기가 각각 37.7%, 37.1%였다. 나머지 전세계약은 모두 가격이 동일한 보합 거래다.

이달 21일 기준 수도권 아파트 가구당 평균 전셋값은 4억3894만원으로 2021년 하반기~2022년 상반기 사이 가장 높았던 월별 가구당 평균 전셋값 5억222만원과 비교하면 6328만원 낮다. 전셋값이 지금보다 12.6% 더 올라야 역전세가 해소된다는 의미다.

인천은 현재 전셋값 평균이 2억6525만원으로 전고점 3억2667만원 대비 18.8%인 6143만원 하락해 있다. 6억9174만원까지 올랐던 서울은 현재 6억379만원으로 아직 12.7%(8795만원) 모자란다. 경기는 전고점 4억584만원 대비 11.4%인 4612만원 낮은 3억5973만원으로 평균 전셋값이 형성돼 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “인천은 입주 여파가 있었던 연수구, 남동구, 중구 등지에서 낙폭이 컸고 서울은 강동, 송파, 동작 등 대단지 매물 적체 이슈로 하락폭이 컸던 지역에서 전고점 대비 가격 갭(격차)이 컸다”고 전했다.

여 연구원은 “입주 물량 집중 지역이나 수요가 적은 외곽 지역의 경우 매물이 적체되면서 가격 약세에 따른 역전세 우려가 커질 수 있다”면서도 “가격 부담 완화에 따른 신규 수요 유입, 상승 거래 증가 상황에서 대출 규제 완화 효과가 더해지면 하반기 수도권 아파트 시장의 역전세 위험 수위는 예상보다 낮을 것”이라고 말했다.

경제만랩이 서울부동산정보광장 데이터를 분석한 결과 올해 상반기 서울 주택 전·월세 거래 중 전세 비중은 48.9%로 사상 최저였다. 상반기 기준 서울 주택 임대차 시장에서 전세 비중이 50%를 넘지 못한 건 2011년 관련 통계 집계 시작 이래 처음이다.

이 비중은 2016년 54.7%에서 2020년 62.4%까지 상승세를 이어가다 2021년 57.9%로 꺾였고 지난해에는 50.8%까지 낮아졌다. 전세 비중이 가장 높았던 때는 2013년(71.1%)이다.

아파트는 올 상반기 전세 비중이 58.3%로 지난해 동기(57.8%)보다 소폭 늘었지만 지난해 32.3%였던 단독·다가구 주택은 올해 27.6%로 더 낮아지며 사상 최저를 기록했다. 다세대·연립주택은 62.1%에서 53.4%로 줄었다. 아파트 전세 수요가 다시 살아나는 분위기지만 단독·다가구를 중심으로 비아파트 전세 인기는 계속 떨어지고 있다는 얘기다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “전세보증금 미반환 문제가 주로 비아파트에서 생긴 만큼 이들 주택에서는 월세 선호 현상이 커질 수밖에 없다”며 “서민 주거 불안정이 더 빨라질 수 있다”고 우려했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr