역전세 대출 규제 1년간 해제…“한시적이긴 하나, 긍정적”

전세금 반환용도 DSR 40% → DTI 60% 적용
집주인 대출받을 수 있는 한도 늘어나
“역전세 리스크 낮춰…제도적 사각지대 존재할 수도”

집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분(기존전세금-신규전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 27일부터 1년간 한시적으로 완화 적용된다.ⓒ데일리안

역전세로 인해 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인 피해가 발생하지 않도록 전세금 반환 목적에 한해 대출 규제가 완화된다. 이번 대책으로 인해 역전세 주택의 세입자들이 보증금 미반환에 대한 걱정을 덜게 될 것으로 보인다.

정부는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’의 후속조치로 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분(기존전세금-신규전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 완화 적용한다고 26일 밝혔다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다.

또 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(7월3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

전문가들은 이로 인해 역전세난 우려의 급한 불은 끌 수 있을 것이라 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “역전세 반환 대출규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하나 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 것”이라고 말했다.

그는 “특히 후속세입자가 있는 경우, 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점이 긍정적”이라고 봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 발표는 이전에 없던 새로운 대출을 제시하는 것이 아니라, 기존에 있던 대출상품을 지금의 현황에 맞춰 제시한 것”이라며 “비록 모든 임대인이 동일 혜택을 받는 것은 아니지만 조금만 대출지원해주면 전세금반환이 가능한 집주인들에게 한해 도움이 될 것”이라고 진단했다.

제도적 사각지대가 존재한다는 의견도 제기됐다. 함 랩장은 “역전세 반환대출을 받기 위해선 후속 세입자에게 보증3사의 특례 전세금 반환보증 보험 가입을 의무적으로 해줘야 대출 실행이 가능하다”며 “임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격의 90%를 넘는 임대인은 해당대출을 받을 수 없는 제도적 사각지대가 존재한다”고 했다.

그는 “이미 임대인이 상당액의 주택담보대출을 받고 있는 경우는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다”면서도 “하지만 가계부채의 질적 저하 위험이나 신규 세입자의 보증금반환 안전을 위해선 불가피한 조치”라고 판단했다.

이 연구위원도 “이번 대출 규제 완화는 여러 제한이 걸려 있다”며 “이번 조치에도 해당되지 않을 정도로 잔여대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 처한 임대인이라면 보유주택을 매도하는 것도 시장경제에 부합하는 선택”이라고 말했다.