[실전 재테크]알아야 할 꼬마빌딩 투자의 정석

같은 상권도 사소한 입지 차이가 투자 성패
8~12m 폭 대로변에 위치하면 '굿'

꼬마빌딩 투자에 나서는 이들이 늘고 있다. 중대형 오피스빌딩에 비해 투자자본이 적은데다, 아파트 등 주택에 비하면 규제가 덜하기 때문이다. 하지만 꼬마빌딩 투자에는 상당한 노하우가 필요하다. 같은 상권에서도 사소한 입지 차이와 관리 상태, 임차인 등에 따라 투자의 성패가 갈린다. 특히 요즘처럼 금리가 높고, 부동산 경기 침체가 이어지는 상황이라면 더욱 투자에 신중해야 한다.

아시아경제에서는 오동협 빌딩로드 대표 조언을 받아 꼬마빌딩 투자의 핵심 노하우를 알아봤다.

먼저 오 대표는 꼬마빌딩 투자에 있어 가장 먼저 고려해야 할 사항으로 입지를 꼽았다. 특히 꼬마빌딩의 경우 상권 형성 여부에 따라 가치가 달라지는 만큼 건물의 위치와 주변 환경이 중요하다고 강조했다. 그는 특히 8~12m 폭의 도로를 끼고 꼬마빌딩을 주목할 것을 주문했다. 그는 “상권은 도로와 영향이 밀접한데 특히 8~12m 폭의 도로를 끼고 있는 곳이 상권이 발달하기 유리한 곳이다”고 말했다.

8~12m 폭의 도로변 상점은 임차인이 영업하기 가장 좋은 환경으로, 인도와 차도가 명확히 구분되지 않고 양쪽 도로변 상권이 함께 성장하는 특징이 있다. 도로 상태는 핵심 도로를 기준으로 바둑판 모양이 선호된다. 곧은길로, 골목 초입에서 골목 끝 상점의 간판이 보이는 형태다.

꼬마빌딩 주변에 형성된 업종에 대한 분석도 필요하다. 남성보다는 여성, 중장년층보다는 청년이 많이 찾는 업종이 들어선 지역일수록 건물의 가치 상승 여력이 높다. 그는 “일반 식당보다는 편의점, 카페, 카페보다는 여성 의류나 액세서리 등의 상점이 많은 곳이 높은 임대료를 낼 수 있는 상권으로 차후 건물의 가치도 올라갈 수 있다”고 분석했다.

이 밖에도 경사도가 낮은 평지, 신축·리모델링한 빌딩이 많은 곳이 고급 임차인의 입주로 임대료 상승으로 이어질 수 있는 유망 지역으로 꼽았다. 또한 꼬마빌딩 투자에 앞서 리스크를 최소화하기 위해선 이전에는 어떤 상점이 있었는지, 올해는 어떻게 바뀌었는지를 파악하는 것도 필요하다고 설명했다.

투자 지역으로는 집이 강남권일 때는 강남구→성동구→서초구→용산구→송파구의 순으로, 집이 비강남권일 때는 강남구→성동구→마포구→용산구→서초구→송파구의 순을 제시했다. 이들 지역이 향후 건물가격의 상승을 기대하고 투자하는 지역이라고 조언했다.

리모델링, 신축, 증개축, 용도 변경 등의 형태로 건축물을 개선해 건물의 가치를 높이는 것도 한 방법이라고 전했다. 오 대표는 “건물은 아파트와 달리 임차인을 바꾸거나 리모델링만 해도 가치가 상승하는 부분이 크다”며 “특히 리모델링을 거치면 신축의 절반 비용으로 신축 대비 80% 수준까지 임대료를 끌어올릴 수 있다”고 말했다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr