전세보증금 반환 대출 규제 완화, “역전세난 막는다”

내년 7월까지 대출 규제 완화, 보증금 차액분 대출
개인 임대인 DTI 60%, 임대사업자 RTI 1.0배 적용

오는 27일부터 내년 7월까지 한시적으로 전세보증금 반환 목적의 대출에 대한 규제가 완화된다.

26일 국토교통부는 집주인이 전세보증금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 대출규제가 1년 동안 한시적으로 완화 적용된다고 밝혔다.

이는 지난 4일 발표된 하반기 경제정책방향의 후속조치로 앞으로 1년 동안 개인 임대인에게는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대신 총부채상환비율(DTI) 60%을, 임대사업자에게는 이자상환비율(RTI) 1.25~1.5배 적용 대신 1.0배를 적용해준다.

전세보증금 차액분 대출에 규제 완화 적용

기본적으로 완화된 규제는 후속 세입자가 구해져 전세보증금 차액분을 대출받는 경우 적용된다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 보증금이 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출 규제를 적용해주는데 이 경우 1년 이내 세입자를 구해 해당 전세보증금으로 대출금액을 상환해야 한다.

기존 세입자 퇴거 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

전세금 반환 목적으로만 대출 받아야, 국토부 엄격 관리 병행

국토부는 이번 규제 완화를 통해 대출 받은 자금이 타 용도로 활용되지 않도록 관리에 나선다.

이에 따라 지원 대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 이달 3일까지 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원 과정에서도 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 철저히 확인한다.

대출실행 후 대출금은 집주인을 거치지 않고 현 세입자에게 직접 지급한다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금한다.

특히 반환대출 이용기간 동안 집주인이 신규주택을 구입하지 못하도록 하며 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 3년간 주택담보대출 취급을 금지하는 등 패널티를 부과할 계획이다.

‘전세금 반환보증’ 가입 특약으로 후속 세입자 보호

선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세보증금 미반환 위험이 확대되지 않도록 하는 방안도 마련했다. 국토부는 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 대출 규제 완화 혜택을 지원한다.

집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제로 대출을 지원한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 해당 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄진다.

집주인이 이 같은 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다.

후속 세입자가 자신의 보증금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품을 오는 27일부터 출시한다. 집주인이 가입할 수 있는 상품은 다음 달 출시된다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장 충격을 최소화하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것”이라고 강조했다.