내일부터 역전세 반환대출 규제 풀린다

규제완화 위해선 '세입자 보호특약' 필수
1년 내 후속세입자 못 구하면 입주하거나 전액 상환해야

내일부터 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 은행권(인터넷전문은행 제외) 대출을 이용할 경우 부족한 전세금에 대한 전세보증금 반환목적 대출 규제가 1년간 한시 완화된다. 전세금 미반환 사고 및 우려로 어려움을 겪는 세입자를 지원하기 위한 목적이다.

금융위원회는 오는 27일부터 1년간 총부채원리금상환비율(DSR), 임대업 이자상환비율(RTI) 등 전세보증금 반환목적 대출 규제를 한시적으로 완화한다고 26일 밝혔다. 이는 이달 초 정부가 공개한 2023년 하반기 경제정책방향의 후속 조치다.

이번 규제 완화의 대상은 올해 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 오는 2024년7월31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 사례로, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 개인·임대사업자다. 주택 형태엔 아파트 외에 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등이 포함된다.

대출한도와 관련, 개인은 기존 DSR 40% 적용에서 제외되며 총부채상환비율(DTI) 60%만 적용된다. 임대사업자에겐 RTI 기존(1.25~1.50배)보다 낮은 1.0배가 적용된다. 대출금액은 전세금 차액 지원을 원칙으로 하며, 필요시엔 전세금을 전액 대출 한 후 차액을 상환토록 한다.

당국은 후속 세입자를 구해 전세금 차액분을 대출받는 경우는 물론, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환되도록 완화된 대출 규제 내에서 자금을 지원하되 1년 이내 후속 세입자를 구해 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또 집주인이 직접 입주하는 경우엔 자력 반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금 대출을 지원한단 방침이다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 이후 최소 2년 이상의 실거주 여부 모니터링 등의 관리 조치를 받게 된다.

이번 대책은 역전세에 따른 세입자 피해를 막기 위한 것인 만큼 엄격한 조건이 따른다. 대출 지원 과정에선 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세금을 상환할 수 있는 방법이 없는지도 확인하며, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다. 이외 반환 대출 이용 기간엔 신규주택을 구입하지 못하도록 하며 주택구입이 적발될 경우 대출을 전액 회수하는 한편 3년간 주택담보대출 취급을 금지하는 등 페널티를 부과한다.

집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자의 부담이 커지는 사태를 막기 위한 보호장치도 마련됐다. 규제 완화를 적용받고자 하는 집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 해당 특약이 성실히 이행된단 전제하에 대출을 지원한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무가 이행되지 않으면 대출금 전액 회수 등 제재가 뒤따른다.

당국은 집주인이 이런 의무사항을 잘 이행하도록 정책기관을 통해 새 보증보험 상품을 한시 운영할 예정이다. 규제 완화 대상 모든 주택의 후속 세입자가 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하는 상품은 내일부터 이용이 가능하며, 집주인이 직접 가입하는 상품도 다음 달 중 출시된다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출 규제를 완화해 시장충격을 최소화하는 취지”라면서 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.

유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr