‘역전세난’ 집주인에 1년간 대출 규제 완화…27일부터 적용

ⓒ데일리안 홍금표 기자

역전세난 공포가 커지고 있는 가운데 정부가 집주인에 대한 전세보증금반환대출의 규제를 1년간 한시적으로 완화해주기로 했다. 집주인의 대출 문턱을 낮춰 역전세로 인한 세입자의 고충을 해소하기 위함이다.

금융위원회는 26일 이같은 내용이 담긴 ‘역전세 반환대출 규제완화 시행’을 발표하고, 가계부채 증가 및 후속세입자 전세금 미반환 위험 등 부작용이 발생하지 않도록 다양한 제도적 보완잔치를 마련하겠다고 밝혔다.

‘역전세난’은 전셋값이 떨어져 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상태를 일컫는다.

이에 따라 정부는 역전세난을 겪고 있는 집주인이 전세금 반환용도로 인터넷은행을 제외한 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)를 오는 27일부터 내년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용키로 했다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활하게 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 조치다.

먼저 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

DSR은 주택담보대출 원리금, 신용대출 등 모든 금융권의 대출 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 않아야 하지만, DTI는 주담대외 다른 대출은 이자만을 더해 금융 부채를 따지기 때문에 DSR보다 느슨한 규제로 통한다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 대출자가 금리 4%, 30년 만기로 대출을 받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원 늘어날 것으로 내다봤다.

또 집주인이 임대사업자인 경우에도 규제지역의 임대수익 이자상환비율(RTI)을 1배로 하향 조정했다. 종전까지는 주택임대업의 경우 RTI 1.5배, 비주택은 1.25배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능했다.

RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 금융위는 개인 임대사업자의 경우 5주택을 보유하고 전세금 5억원, 대출금리 4%, 예금금리 3%일 경우 대출 한도가 약 3억7500만원 증가할 것으로 분석했다.

아울러 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다.

다만, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 지난 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중, 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 금융위는 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을할 수 있는 방법이 없는지도 확인한다는 계획이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금하도록 한다.

이밖에 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하며, 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지”라며, “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 말했다.