집주인 대출 규제 완화 효과는? [김경민의 부동산NOW]

역전세난 ‘급한 불’ 껐지만

역전세난 공포가 커지면서 정부가 부랴부랴 대책을 내놓았다. 집주인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 1년간 한시적으로 완화하기로 하면서 얼마나 효과를 낼지 관심이 쏠린다. ‘역전세난’은 전셋값이 떨어져 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말한다.

역전세 반환 대출 땐 DSR 규제 완화

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘2023년 하반기 경제정책 방향’을 발표하면서 “전세가 하락에 따른 전세보증금 차액 반환 목적의 대출에 대해 대출 규제를 1년간 한시적으로 완화한다”고 밝혔다. 이에 따라 정부는 7월 말부터 전세보증금 반환을 전제로 기존의 DSR 40% 규제를 총부채상환비율(DTI) 60%로 1년간 완화할 계획이다. 집주인의 ‘대출 숨통’을 틔워 역전세로 인한 세입자의 고충을 해소하기 위해서다.

여의도 아파트 전경(사진: 한주형기자)

DSR 규제를 받으면 집주인의 전체 금융권 대출 잔액이 1억 원 이상일 경우 매년 갚는 원리금이 연간 소득의 40%를 초과해서 돈을 빌릴 수 없다. 하지만 DSR보다 낮은 수준의 규제인 DTI가 1년간 한시적으로 적용되면서 집주인들의 전세금 반환에 숨통이 트이게 됐다. DSR은 주택담보대출 원리금, 신용대출 등 모든 금융권의 대출 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 않아야 하지만, DTI는 주담대 이외 다른 대출은 이자만을 더해 금융 부채를 따지는 만큼 DSR보다 느슨한 규제로 통한다. 정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5,000만 원인 대출자가 금리 4%, 30년 만기로 대출을 받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7,500만 원 늘어날 것으로 분석했다.

정부는 또 집주인이 임대사업자인 경우에도 규제지역의 임대수익 이자상환비율(RTI)을 1배로 하향 조정했다. 종전까지는 주택임대업의 경우 RTI 1.5배, 비주택은 1.25배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능했다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 개인 임대사업자의 경우 5주택을 보유하고 전세금 5억 원, 대출금리 4%, 예금금리 3%를 가정하면 대출 한도가 약 3억7,500만 원 증가할 것으로 보인다.

정부가 역전세난 완화 대책을 내놓았지만 우려의 목소리도 적잖다. 이번 규제 완화가 자칫 전세보증금 차액을 동원해 주택을 구입하는 ‘갭투자’에 악용될 수 있다는 우려도 나온다. 이에 금융당국은 대출 한도 예외 적용은 전세보증금 반환 목적으로만 제한된다고 밝혔다. 반환대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환 목적 외에는 사용할 수 없도록 했다. 주택담보대출에 따른 근저당 설정으로 신규 세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제도 거론된다. 정부는 집주인이 보증료를 부담하도록 하면서 전세금 반환보증을 의무화해 후속 세입자를 보호한다는 계획이다.

한편에서는 이번 대책이 역전세난의 급한 불만 껐을 뿐 근본적인 해법이 되긴 어렵다는 지적도 나온다. 역전세난을 불러온 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법부터 손질해 임대차 시장 불안요인을 없애야 한다는 의견이 많다. 전월세상한제는 전월세 가격 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도를, 계약갱신청구권은 세입자가 기존 2년에서 4년(2년+2년)으로 계약 연장을 보장할 수 있는 제도를 말한다.

[글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB]