새집주인 vs 세입자, 실거주 명도소송에 주의점 2가지

전 집주인과 계약 연장 합의 있다면 새집주인 실거주는 어려워 
2년 미만의 단기계약 새집주인의 실거주 통보가 어려울 수 있어 
법률상 정해진 실거주 통보 기간 반드시 준수해야
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사

“계약 종료를 5개월 앞두고 집주인과 계약 연장에 합의했습니다. 문제는 이후 집주인이 바뀌었는데 실거주를 하겠다며 나가라는 겁니다. 분명 전 집주인과 합의된 사항인데 새 집주인이 막무가내로 나와 당황스럽기만 합니다.”

새 집주인의 실거주 여부를 두고 세입자와 명도(부동산 반환 의무) 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 세입자와 기존 집주인 간 계약 조건에 따라 새 집주인이 명도소송을 하지 못하는 경우가 있다.

주택 임대차에서 실거주를 목적으로 집을 매수한 새 집주인과 기존 세입자 간 분쟁이 일어나는 사례가 종종 있다. 이 경우 단순한 분쟁에서 명도소송으로 번지는 결과로 이어지기도 한다. 하지만 새 집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 2가지 상황을 고려하지 않으면 명도소송이 성립되지 않을 수 있다.

명도소송이란 집주인이 세입자를 상대로 주택을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 

주택 임대차보호법(이하 주임법)상에는 실거주를 목적으로 한 집주인의 명도요구는 세입자의 권리를 앞선다고 규정하고 있다. 즉 세입자에게 1회 보장된 갱신요구권은 법으로 규정된 강행법률이지만, 집주인이 실거주를 희망한다면 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다는 말이다.

이는 새롭게 집주인이 된 사람도 마찬가지다. 다만 새 집주인이 실거주를 희망한다고 해도 갱신요구권의 효력이 앞서는 경우가 있다. 세입자가 먼저 갱신요구권을 행사했을 때다.

문제는 세입자가 새 집주인이 아닌 기존 집주인과 갱신요구권 합의가 되었는데, 그 사이 집주인이 바뀌었다면 효력이 인정되는지 여부다.

법률상 집주인이 바뀌는 경우 새 집주인도 기존 계약 사항을 준수해야 하는 의무와 권리가 있다. 따라서 전 집주인과 세입자가 계약 연장에 합의했다면 새 집주인도 이러한 계약 사항을 승계받아 연장된 계약이 종료될 때까지 세입자의 거주 기간을 보장해야 한다.

반면 전 집주인과 세입자 간 계약 연장에 대한 합의는 없었지만, 새 집주인 입장에서 실거주 전 주의해야 할 점이 남아 있다. 세입자가 단기로 이뤄진 전, 월세 계약일 경우다. 가령 전 집주인이 1년 후 집을 판매할 목적으로 1년의 전, 월세 세입자를 받아 계약한 것.

이후 전 집주인은 큰 문제가 없을 것으로 판단해 실거주를 희망하는 새 집주인에게 집을 매도하게 된다. 이 경우 세입자가 1년을 더 거주하겠다며, 새 집주인의 실거주 요구를 거부한다면 명도 분쟁으로 이어질 수 있다.

하지만 명심해야 할 점은 법률상 명도소송이 성립되기가 어려운 상황으로 볼 수 있다. 주임법상 2년 미만의 단기계약에서는 계약 기간을 2년으로 판단하는 규정이 있다. 비록 계약서상에는 1년의 단기계약이더라도 세입자가 원할 경우 2년까지 기본적으로 계약 기간을 보장해야 한다.

따라서 단기 형태의 전, 월세 계약에서는 계약 종료를 앞두고 세입자에게 명도 의사를 확실히 확인하는 절차가 필요하다.

한편 새로운 집주인 여부를 떠나 실거주를 계획 중인 집주인이라면 반드시 거쳐야 하는 절차가 있다. 계약해지 통보다. 실거주를 목적으로 한다면 실거주를 하겠다는 통보를 해야 계약해지 의사로 판단된다.

계약해지 통보는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 세입자에게 의사를 전달해야 한다. 이 과정에서 세입자에게 해지 의사를 통보한 증거를 남겨두어야 추후 명도 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있다.

만약 법률상 정해진 통보 기간을 지키지 않았다면 주임법상 집주인과 세입자는 묵시적갱신으로 계약이 자동 연장된다. 이 경우 추후 실거주 통보가 무용지물이 될 수 있기 때문에 반드시 통보 기간을 지켜야 한다.