문턱 낮아진 서울 청약 노려볼 만 [김경민의 부동산NOW]

‘집값 바닥론’ 확산하는데 아파트 사도 될까

올들어 집값이 바닥을 찍고 반등할 것이라는 전망이 나오면서 내 집 마련 시기를 저울질하는 이들이 부쩍 늘었다. 주요 지표를 통해 집값 상승세가 이어질지, 내 집 마련 전략은 어떻게 짜야할지 살펴봤다.

실거래가지수 연일 상승세

부동산 시장이 얼마나 활황인지를 보여주는 지표로 ‘실거래가 지수’를 빼놓을 수 없다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 실거래가 지수는 4.74% 상승했고, 전국 아파트 실거래가 지수는 1.47% 올랐다. 실거래가 지수는 실제 거래된 아파트의 거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 지표다. 최근 실거래가 지수 추이를 봤을 때, 부동산 시장은 본격적인 상승세로 접어드는 모양새다. 급매 물건이 빠지고 그 외 물건들로 거래가 이뤄지면서 자연스럽게 가격 상승이 이뤄지고 있다.

올 들어 집값 바닥론이 확산되면서 내집마련 시기를 저울질하는 이들이 부쩍 늘었다. 사진은 수도권 아파트 전경(사진 매경이코노미 윤관식 기자).

때마침 부동산 수요자의 ‘주택 구매력’이 높아진 점도 눈여겨볼 만한 요인이다. PIR(가구 소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택 구입 잠재력 지수) 모두 긍정적인 신호를 나타낸다. 부동산 투자 심리가 남아 있는 상태에서, 구매력까지 회복한다면 집값이 안정적인 상승세로 접어들 확률이 크다.

PIR은 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 값이다. 중위 소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다. 예를 들어 PIR이 12라면, 중위 소득을 받는 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 서울에서 중간 수준의 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록, 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높다.

KB부동산 월간 주택 가격 동향에 따르면 올해 3월 서울 PIR은 10.8로 조사됐다. 1년 전인 2022년 3월 18.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다. 올 3월 기준 전국 PIR도 4.9로 1년 전(7.3)보다 2.4년 감소했다. PIR이 내려간 만큼 주택 구매 여력이 높아졌다는 의미로 해석된다.HAI 흐름은 어떨까. 올 3월 전국 아파트 HAI는 107.3이었다. 지난해 9월엔 78까지 빠졌다가, 올해 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 위로 올라섰다.

HAI는 중위 소득 가구가 금융기관 대출을 받아 주택을 구입할 때, 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다. 기준은 100이다. HAI가 100보다 클수록 중간 소득 가구가 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다.

다만 안심할 때는 아니다. 가계부채 부담이 커진 데다 금리 인상 가능성이 여전히 높다는 점도 변수다. 미국 연준이 현재 수준에서 기준금리를 더 올린다면 한국은행도 재차 금리 인상을 고려할 수밖에 없다.

그렇다면 지금 내 집 마련에 나서도 괜찮을까. 무주택자의 경우 당장 집을 마련해도 괜찮을 듯 싶다. 집값 예측은 어렵지만 마냥 바닥을 기다리면 결코 내 집 마련을 하기 어렵다.

무주택자에게 가장 유리한 내 집 마련 방법은 청약이다. 올해 서울 강남권을 비롯해 동대문구 청량리동, 이문·휘경뉴타운 등 주요 지역에서 청약이 진행될 예정이다. 정부가 중도금 대출 문턱을 낮춘 데다 청약 요건도 완화되면서 무주택 실수요자에게도 기회가 생겼다. 정부는 아파트 중도금 대출 기준을 분양가 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 상향 조정했다. 생애 최초 주택 구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 완화해 집값의 80%, 최대 6억 원까지 대출을 허용했다.

서울 인기 지역에 투자하고 싶은 다주택자라면 경매도 좋은 선택지다. 토지거래허가구역에서 주택을 살 경우 매수인이 의무적으로 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 갭투자도 불가능하지만, 경매를 통해 주거용 부동산을 취득하면 실거주 의무가 면제된다. 토지거래허가구역에서 주택을 경매로 낙찰받으면 세입자를 받을 수 있기 때문에 투자금이 줄어든다.

[글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB]