전세사고 막으려면…“갭투기 막는 수밖에” [전세시장 리스크 점검③]

갭투자는 사기 아니지만…과도한 갭투기, 전세사고 단초 제공
자금 여력 충분치 않은 임대인, 질 나쁜 전세공급
“주택 구매 자금 증빙·임대인 관리 제도 개선해야”

전세사고를 방지하기 위해서는 무자본 갭투기를 방지하는 정책이 마련돼야 한다는 주장이 나온다.ⓒ연합뉴스스

전세사고를 방지하기 위해서는 무자본 갭투기를 방지하는 정책이 마련돼야 한다는 주장이 나온다.

14일 법조계에 따르면 서울 강서구와 관악구 등 수도권에서 갭투기로 180억원이 넘는 전세보증금을 가로챈 일명 세모녀 전세사기 주범인 모친 김모(58)씨가 지난 12일 1심 판결에서 징역 10년을 선고받았다.

빌라 등 비아파트를 중심으로 번진 전세사기, 깡통전세, 역전세 등은 전세사고 원인 중 하나로 무자본 갭투기가 지목된다.

갭투자는 전세를 끼고 주택을 매매하는 것이다. 집주인이 갭투자를 넘어 소규모 자본으로 갭투기를 해 주택을 여러 채 사들여 임대를 굴릴 경우 전세가격이 떨어지고 후속 임차인을 구하지 못하면 보증금을 반환받지 못할 가능성이 높아진다. 임대인의 자금 여력이 충분치 않기 때문이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “공공에서 공급할 수 있는 물량이 충분하지 않기 때문에 전세 공급의 약 80%를 민간에 의존하고 있다. 전세는 우리나라에서 주거 사다리 역할을 하고 있다”며 “저금리 시기엔 전세보증금 대출 금리가 낮아 임차인도 전세가 유리하다고 판단했고 임대인도 집값이 오르다 보니 갭투자가 가능해 전세 공급을 늘릴 수 있었다. 그러나 이것이 정말 질 좋은 공급이었는지는 다시 생각해봐야 할 문제”라고 지적했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수도 “집값이 오르던 것과 더불어 지난 2021년 임대차 3법이 도입되면서 전세가격이 갑작스럽게 올랐고 서울 아파트에서 전세로 거주하던 분들이 서울 연립, 오피스텔 등으로 많이 내몰렸다”며 “연립이나 오피스텔 임대인 입장에서도 전세가격을 많이 올려 적은 자본으로 집을 보유할 수 있는 그런 구조가 됐고 2년 전의 이러한 현상들의 결과가 지금 나타나는 것”이라고 설명했다.

지난 2021년 전세가격의 가파른 상승으로 집값 대비 높은 수준으로 전세 시세가 형성되면서 현재 전세사고의 단초가 됐다는 설명이다.

임대인은 적은 자본으로 집을 매입할 수 있어 좋고, 임차인 입장에서도 저금리의 전세자금대출 공급으로 월세보다 주거비용을 절약할 수 있어 전세를 선택하는 것이 유리했다. 특히 청약에서 무주택 자격을 유지하기 위해 빌라나 구축 아파트를 매매할 수 있는 사람들도 전세로 거주하려는 수요가 전세가격 상승을 자극했다는 관측도 있다.

보증금 미반환과 같은 전세사고를 막고 임차인 보호가 이뤄질 수 있도록 무분별한 갭투기 근절을 위한 다양한 개선책이 마련돼야 할 것으로 보인다.

여경희 연구원은 “전세사고가 갭투기에서 시작이 된 만큼 이를 막을 수 있는 정책이 나와야 한다고 생각한다”며 “주택을 몇 채 이상 구매하면 자금 증빙을 까다롭게 확인한다던가, 에스크로 제도 등으로 일부 보증금을 공탁을 해서 임차인을 보호할 수 있는 방안을 마련하면 좋을 것 같다”고 말했다.

심형석 소장은 “현재는 한 가구만 보유해도 임대사업자 등록이 가능한데 5가구 이상 등 일정 가구 수 이상을 보유한 경우 무조건 임대사업자로 등록할 수 있도록 제도를 개선해 관리할 수 있는 체계를 만드는 것이 좋겠다”고 조언했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “갭투기를 방지하기 위해서는 반환보증보험 요건을 강화하는 게 효과가 있을 수 있다”며 “전세사고는 정부가 전세자금대출을 확대하고 전세보증금 반환보증보험 요건을 완화한 것이 원인이 된 측면이 있다”고 강조했다.