최악의 역전세난 현실화될까 [김경민의 부동산NOW]

1년 내 만기 보증금 300조…시한폭탄 ‘째깍째깍’

최악의 역전세난이 현실화되는 것일까. 향후 1년간 전국에서 전세 계약이 만료되는 보증금 규모가 역대 최대인 300조 원에 달할 것이라는 조사 결과가 나왔다.

“전세대출 DSR 포함해야” 주장도

부동산 플랫폼 직방이 전세 계약 기간을 2년으로 간주해 분석한 결과, 올 하반기 계약이 만료될 것으로 추산되는 전국 주택 전세 거래총액은 149조800억 원으로 집계됐다. 내년 상반기 계약 만료 금액(153조900억 원)까지 더하면 향후 1년간 전국에서 계약이 만료되는 보증금 규모는 300조 원을 훌쩍 넘어선다. 2011년 전세 실거래가 공개 이후 최대치다. 올 1분기 기준 가계신용(1,853조9,000억 원) 중 16.3%가 전세보증금일 정도다. 이는 주택담보대출(750조2,000억 원)의 40.3%에 달하는 규모다.

주택 유형별로 보면 만기가 도래하는 전세보증금 중 아파트가 228조3,800억 원으로 전체의 75.6%를 차지했다. 연립·다세대주택 33조4,200억 원(11.1%), 단독·다가구주택 22조8,100억 원(7.5%), 오피스텔 17조5,600억 원(5.8%) 순으로 뒤를 이었다.

향후 1년간 300조 원 규모의 전세 계약이 만료되면서 역전세난이 심화될 것이란 우려가 나온다. 사진은 서울 아파트 전경(매경DB 박형기기자]

시도별로는 서울이 118조6,800억 원으로 가장 많았다. 경기도 98조9,300억 원, 인천 15조8,200억 원으로 수도권에 전체의 77.3%(233조4,300억 원)가 집중됐다. 부산은 12조1,700억 원으로, 지방에서는 유일하게 10조 원을 넘길 것으로 보인다.

서울 구별로 보면 강남구(13조2,100억 원), 송파구(11조6,000억 원), 서초구(9조2,500억 원) 등 ‘강남3구’가 상위권을 차지했다. 강서구(7조4,700억 원)와 강동구(6조5,500억 원) 등이 뒤를 이었다.

전국적으로 발생하는 전세 사기뿐 아니라 전세보증금 미반환 사고가 증가하면서 전셋값이 하락해 역전세난이 갈수록 심화되는 분위기다. 부동산R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전세 계약 중 54%가 역전세인 것으로 나타났다. 이런 상황에서 향후 1년간 300조 원 규모의 전세계약이 만료된다면 보증금을 반환하지 못하는 집주인은 더욱 늘어날 것으로 우려된다.

역전세난 우려가 커지면서 시장에서는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 반영해야 한다는 의견이 나온다. 전세대출 관련 규제를 강화해 전세시장 불안을 해소해야 한다는 취지에서다.

KB금융지주 경영연구소는 최근 ‘전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서를 통해 “역전세난을 해결하려면 전세제도 관련 금융 시스템을 개선해야 한다. 전세자금대출을 DSR 산정에 포함시키는 등 집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’를 막아야 한다”고 주장했다. 지금은 DSR을 산정할 때 전세보증금 등 소득 외 상환 자금이 별도로 인정되는 대출은 제외되고 있다.

보고서는 또 전세가율이 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한하는 방안도 검토해야 한다고 지적했다. 주택 가격 하락으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 사태를 방지하기 위해서다.

다만 집주인이 전세보증금을 반환하기 위한 용도로 대출을 신청하면 한시적으로 주택담보인정비율(LTV)을 70%까지 허용할 필요가 있다고 주장했다. 특히 대출 신청 금액이 1억5,000만 원 이하라면 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거를 지원해야 한다는 의견이다.

[글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB]