상업용 부동산, "도시 죽음의 고리" 최대 투자한 韓 금융사, 과연 피해갈 수 있나? [한상춘의 지금 세계는]

[한국경제TV 정연국 기자]
오늘은 올해 상반기를 점검하고 하반기를 예측해 보는 마지막 시간으로 연초부터 호조를 보인 증시와 달리 갈수록 상황이 악화되고 있는 상업용 부동산 시장을 점검해 보려고 하는데요. 우리도 부동산 사모펀드(PEF) 부실 문제가 계속해서 제기되고 있는 만큼 관심을 가져볼 부분입니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.

Q. 오늘은 고용지표 호조로 금리 인상 가능성이 높아지면서 미 증시가 조정을 받는 모습이었죠? - 美 6월 고용지표 호조, 금리 인상 가능성↑ - 6월 고용 49.7만건…예상치 22만건 상회 - 6월 임금상승률 6.4%…5월 6.6% 대비 둔화 - 만기 2년물 이하 단기금리 5%대 동반 상승 - 美 6월 고용지표, 휴가철 앞두고 차익실현 빌미 - 여름 휴가자, square or oversold position - 여름 휴가철 이후, 경기와 금리 인상 ‘불확실성 대비’ - 에코프로 장중 98만원, 공매도 short squeeze

Q. 오늘이 상반기를 점검하고 하반기를 예측하는 마지막 날인데 상반기에는 부동산 시장에도 우여곡절이 많았죠? - 코로나 이후, 부동산 뉴노멀 ’분절화(GEF)’ 뚜렷 - GEF, Geo Economic Fragmentation 첫글자 - 자카로바 IMF 부국장, 지리적 용도별 분절화 - 코로나 이후, 부동산 뉴노멀 ’분절화(GEF)’ 뚜렷 크게 상업용 부동산과 주거용 부동산 양분화 - 상업용과 주거용 모두 도심일수록 침체 심화 - rich recession, 부자일수록 체감경기 더욱 악화 - 코로나發 뉴노멀, 새마을금고와 CGV CB 사태

Q. 뭐니뭐니해도… 상업용 부동산이 문제이지 않습니까? 주요 도시를 중심으로, 상업용 부동산 시장이 어떤지 말씀해 주시지요. - 지난해 3월, 연준의 금리 인상 이후 공실률 급증 - 샌프란시스코와 뉴욕, 공식률 20%까지 치솟아 - 상업용 부동산 가격 25% 급락…갈수록 낙폭 확대 - 홍콩 비즈니스 랜드마크 청콩센터, 공실률 25% 상회 - 청콩센터, 골드만삭스 등 글로벌IB 집중 입지 - 런던, 브렉시트 후폭풍으로 공실률 40% 육박 - 시드니·파리·상해 등 주요 도시 공실률 ‘급상승’

Q. 상업용 부동산과 관련해 가장 충격적인 경고 중에 하나가 상업용 부동산이, 도시의 죽음 고리가 될 수 있다는 경고이지 않습니까? - 스테인 반 니우에뷔르흐, urban doom loop - 예일대 ‘로버트 실러’ · 컬럼비아대 ‘니우에뷔르흐’ - 옐런, 디폴트에 이어 상업용 부동산 부실 경고 - urban doom loop, 트리플 악순환 고리로 진전 - 1차 악순환, 고금리?원격근무→상업용 건물 하락 - 2차 악순환, 세수 부족→세금인상과 SOC 등 부족 - 3차 악순환, 도시 이탈→상업용 부동산 재추락 - 역자산 효과, 궁극적으로 경기침체 요인으로 작용

Q. 왜 이렇게 상업용 부동산 시장이 안 좋은 건지, 한때는… 국내 증권사끼리 경쟁할 정도로 인기를 끌지 않았나요? - 디지털 급진전, 기업 이동과 근무 환경 변화 - 코로나 이후 기업들, 저비용 도시로 급속하게 이동 - 근로자의 근무 환경, 이제는 재택근무 보편화 - 고금리·고임금·고환율로 각종 비용 급증 - 경영, 포지티브에서 네거티브 방식으로 전환 - negative management, 비용 절감 최우선 - 브렉시트, 기업유치 등의 정책적인 요인 가세 - 기후 이상에 따른 자연재해로 주거환경 급변화

Q. 대출선이 막힘에 따라 미국 상업용 부동산 시장이 심각한 상황으로 발전되고 있지 않습니까? 다른 국가들의 상황과 함께 말씀해 주시지요. - 대형 상업용 부동산 사모 리츠 ‘디폴트 선언’ - 블랙스톤·핌코·브룩필드·워터브리지캐피털 - 캘퍼스·캘스터스 등도 상업용 부동산 부실 고민 - 글로벌 리츠 수익률, 앞으로 개선되기 쉽지 않아 - 은행 대출, 금융위기 전과 달리 대부분 변동금리 - 올해 하반기와 내년 만기 집중, 고금리와 맞물려 - ‘R-star’ vs. ‘R-star star’ 금리 논쟁 - R-star 상향시, 고금리 지속 - 글로벌 리츠 수익률, 앞으로 개선되기 쉽지 않아 - 韓 금융상품, 글로벌 리츠 편입했으면 수익 악화 - 일부 금융상품, 뱅크런과 펀드런 발생할 움직임

Q. 다행인 것은 주거용 부동산 시장도 상반기가 마무리될 무렵에 상업용 부동산과는 다른 움직임을 보이고 있지 않습니까? - 美 주거용 부동산 시장, ‘동고서저’ 현상 심화 - 서부지역, 샌프란시스코 등 평균 10%대 급락 - 동부지역, 마이애미 등 평균 10%대 상승 ‘대조’ - 유럽 부동산 시장, 주요 도시별로 차별화 심화 - 유럽 집값 상승 주도했던 ‘英 런던’ 급락세 지속 - 파리·베네룩스 3국·프랑크푸르크, 상승세 지속 - 오랜만에 기지개 펴는 일본, 지역별 집값 차별화

Q. 코로나가 끝나자마자 새로운 현상을 보이는 세계 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될 것으로 보십니까? - 세계 부동산 분절화, 앞으로 더 심화될 가능성 - 기업 이동과 근무환경, 코로나 직전으로 복귀 어려워 - AI 등 신산업 탄생, 오히려 분절화 현상 더욱 심화 - 상업용 부동산 재편, 기존 투자 지역 회복 어려워 - 주거용 부동산, 주거지역 선택 요인 ‘크게 변화’ - 캐나다 산불 사태 등, 기후변화가 ‘기후위기’ - 러시아 우크라이나 전쟁 등, 지경학적 위험 증가 - 韓 주거용 부동산, 하반기 들어 본격 상승 전환?

지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 이었습니다. 고맙습니다.
정연국 기자 ykjeong@wowtv.co.kr