주산연 “미분양 10만가구 이상 추정…기업구조조정 리츠 활용해야“

주산연-박정하 의원실 공동 세미나 개최

주택 미분양 물량이 정부 통계보다 많은 10만가구 이상일 것으로 추정되는 가운데 지방의 미분양 주택 적체 문제를 해소하기 위해 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 활용해야 한다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원 최덕철 부연구위원이 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'을 주제로 발표를 진행하고 있다. [사진제공=주택산업연구원]

주택산업연구원은 5일 국민의힘 박정하 의원실과 공동으로 개최한 세미나에서 “미분양 적체를 해결하기 위해 2008년 금융위기 때 활성화 대책을 추가해 시행한 적이 있는 기업구조조정 리츠를 적극적으로 활용해야 한다”고 밝혔다. 기업구조조정 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배분하는 것을 말한다.

주산연은 현재 주택시장이 작년 초부터 1년여간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있다고 평가했다. 다만 앞으로 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 인기지역은 회복세를 보일 수 있지만, 수요압력이 크지 않은 여타지역은 조정국면이 길어질 수 있고 미분양도 장기화할 수 있다고 봤다.

특히 주산연은 지방 미분양을 해소하기 위한 특단의 조치가 필요함을 강조했다. 장기적체 가능성이 큰 지방 미분양 문제를 해결하지 않으면 건설업과 제2금융권의 부실화가 우려되기 때문이다. 게다가 주산연은 실질적인 미분양은 정부가 발표하는 7만가구 수준을 훌쩍 넘는 10만가구를 초과한 것으로 추정하고 있다. 주산연 관계자는 “주택경기 침체기에는 실제 청약 및 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있다”고 설명했다.

그러면서 기업구조조정 리츠 활용을 대안으로 제안했다. 2008년 금융위기 직후 9개 기업구조조정 리츠가 미분양 주택 3404가구를 매입·운용한 사례가 있기 때문이다. 당시 미분양사업장을 보유한 시공건설사는 기업구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실상황에 놓여있었으나 손실액을 7% 내외로 줄일 수 있었다. 투자자는 7% 내외 수익을 거뒀으며, 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다. 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주하는 효과도 발생했다는 게 주산연의 설명이다.

주산연은 이를 위해 주택시장 활성화기 폐지된 기업구조조정 리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야 한다고 강조했다. 주산연은 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해 주고 폐기한 세제·금융지원 지원책을 복원해야 한다고 주장했다. 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 마련해야 한다고 주문했다.

이날 세미나를 주최한 박정하 의원은 “주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다”라며 “특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다”고 지적했다. 이어 박 의원은 “2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr