“역전세 대출완화 필요…무리한 갭투자 막아야”

연합뉴스

하반기 부동산 정책은 역전세·전세사기 등 △서민 주거안정 저해 요인 집중 관리 △주거비 부담 완화를 목적으로 삼고 있다. 지난 4일 공개된 관계부처 합동 ‘2023년 하반기 경제정책방향’ 중 주거안정 방안은 크게 △임대차 시장리스크 관리강화 △무주택자·청년 등 주거지원 확대 △공급기반 확충으로 나뉜다.

업계에 따르면 향후 1년 간 전국 전세계약 만료 보증금 규모는 300조원 이상으로 추정된다.

정부는 임대인 전세보증금 반환 리스크에 대비해, 이달 말부터 1년 간 보증금 차액 반환목적의 대출규제를 완화한다. 세부적으로는 개인은 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. DTI 60%는 특례보금자리론 반환대출 수준이다.

지원대상은 보증금 반환기일이 도래하면서 역전세에 처한 개인 혹은 임대사업자다. 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 모두 적용된다. 대출금은 보증금 차액 내 지원을 원칙으로 하되 다음 세입자를 구하지 못했을 땐, 다음 세입자를 구하면 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하는 특약을 전제로 한도 내에서 전세보증금을 대출해주기로 했다.

규제지역 임대업이자상환비율(RTI)은 현행 1.25~1.5배에서 1.00배로 내린다. 아울러 후속 세입자 보호를 위해 집주인 전세금 반환 보증 보증료 부담을 의무화하고 전세금 반환 목적 외 사용 금지를 위해 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급하기로 했다.

전문가는 시의적절한 정책이라고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 “최근 전세가격 낙폭이 줄고 있지만 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있고 향후 1년간 전세 재계약 보증금 규모가 2011년 임대차 실거래가 공개 이후 집계된 거래액으로는 최고인 상황이라 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치”라고 평했다.

그는 다만 “전세보증금을 지키기 위한 불가피한 정책으로 보이나 오히려 갭투기를 방조한다는 우려나 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것”이라고 지적했다. 그러면서 “장기적으로는 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”고 강조했다.

함 실장은 매매가 대비 전세가율이 지역이나 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치케 하는 제도 도입을 대안으로 제시했다.

KB경영연구소(손은경·정종훈)도 “세입자 퇴거 시에 한해 전세보증금 반환목적 대출규제를 완화해 세입자 주거 이동을 보호할 수 있다”고 밝혔다.

연구소는 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용한 점에 관해 “기대보다 규제 완화 폭이 크다”며 “최근 임대차 시장 불안과 우려를 반영해 역전세 리스크 최소화에 집중한 것으로 해석 된다”고 언급했다.

연구소는 또 지원 대상을 한정하고 대출금액과 엄격한 기준을 적용해 추가 대출금 오용을 막고, 공인중개사 책임중개로 향후 임대차 거래 시 발생할 수 있는 불확실성을 제거할 수 있을 걸로 봤다. 정부는 공인중개사가 임대차 중개 시 매물이나 납세이력 같은 임대인 정보를 의무로 확인해 설명하도록 제도를 손 볼 참이다.

올해 종합부동산세 공정시장가액비율을 지난해 수준(60%)으로 유지하는 것 또한 긍정적인 반응이 나온다. 주택 보유세 부담을 줄이는 효과를 낼 수 있고, 이는 급매물 소진과 주택구매수요 회복으로 이어질 수 있다고 봤다.

청년 신혼부부 주거지원 강화 방안도 주목할 정책으로 꼽혔다. 정부는 올해 디딤돌·버팀목 대출 등 주택구입·전세자금 공급규모를 기존 21조원에서 44조원으로 증액한다. 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도도 240만원에서 330만원으로 상향한다. 연봉이 7000만 원 이하인 무주택 세대주라면 납입액 40%까지 소득공제 해택을 누릴 수 있다.

함 실장은 “분양시장 선호나 청약통장 보유에 대한 MZ세대 매력을 높일 계획”이라고 평했다.

송금종 기자 song@kukinews.com