재건축 대못 ‘재초환’ 국회서 발목, “부담금 대체 얼마”

국회서 표류하는 재초환 법 개정안, 이달 논의
국토부 vs 야당 의견 대립, 부담금 완화 수준 낮아지나
“재초환 실익 없어…향후 재건축 추진 단지 발목 잡을 것”

정부가 재건축 초과이익환수제(재초환) 완화를 추진하고 있지만 야당의 반대로 관련 법 개정안이 국회서 표류하면서 당초 기대했던 수준만큼의 감면은 어려울 것으로 전망된다.

5일 국토교통부에 따르면 지난달 22일 제출한 재건축 초과이익 환수 완화 수정안을 이달 국토교통위원회 법안심사 소위원회에서 논의할 계획이다.

앞서 국토부는 지난 9월 재건축 초과이익 환수 방안을 마련하고 김정재 국민의힘 의원이 재초환에 관한 법률 개정안을 대표 발의한 바 있으나 부담금 완화 정도가 과도하다는 야당의 의견에 수정안을 다시 제출했다. 그러나 부담금 부과 구간 폭을 상대적으로 좁게 조정한 수정안 역시 야당에서 받아들일지는 불확실한 상황이다.

재초환은 재건축에 따른 초과이익 일부를 부담금으로 국가가 환수하는 것이다. 현행은 관리처분인가 시점에 3000만원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때 최대 50%를 부담금으로 환수한다.

당초 국토부가 마련한 원안은 초과이익 면제 금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 것을 골자로 했다. 3억8000만원을 초과할 때에는 최대 부과율 50%를 적용한다.

1가구 1주택자의 경우 주택 보유 기간에 따라 부담금을 감면하도록 했는데, 준공시점부터 10년 이상 주택을 보유했을 때 50% 감면을 받을 수 있도록 했다.

하지만 수정안에서는 7000만원이던 부과 구간을 부과 요율에 따라 4000~7000만원으로 차등 적용했다. 최대 부과율 50% 적용 구간도 3억2000만원으로 낮아지는 등 전반적으로 부담금 수준이 높아졌다.

다만 1가구 1주택자에 대한 감면 방안에 대해서는 20년 이상 보유시 최대 60%까지 부담금을 감면하는 방안을 추가했다.

예를 들어 초과이익이 4억7000만원일 때, 현행에 따른 부담금은 2억원이 통보된다. 이를 정부가 제시한 원안으로 적용하면 1억1500만원 수준으로 낮아지지만 수정안으로 계산하게 되면 부담금은 1억2500만원으로 오르게 된다.

이에 따라 수정안이 적용되거나, 국회 논의 과정에서 나올 최종안에서 완화 수준이 더욱 축소될 경우, 고가 재건축 단지일수록 부담금 감면 효과가 크지 않을 것으로 파악된다. 정부가 재건축 대못을 뽑기 위해 규제 완화를 처음 추진하면서 예상했던 기대만큼 효과를 거두기 어렵게 됐다는 얘기다.

재초환 규제가 완화되지 않는다면 앞으로 진행될 재건축 사업에도 영향을 미칠 것이라는 관측이 크다. 준공 시점까지 집값이 오르면 부담금도 오르기 때문에 도심 내 주택 공급에 차질을 빚을 수 있다는 설명이다.

김인만 김인만부동산경제소장은 “재건축 초과이익환수가 필요한 정책인지 생각을 해 봐야 할 것이다. 원래 이 제도는 강남 집값이 오르는 것을 막기 위한 규제였으나 집값 안정 등 정책적 효과도 없었을뿐더러 오히려 부작용만 초래했다”며 “양도세 등 세금으로도 환수를 할 수 있는데도 미실현 이익에 대해 과세를 한다는 것 자체가 무리한 측면이 있다. 또 세금은 당사자들이 납세를 할 수 있도록 해야 하는데 갑자기 몇천, 몇억 원을 내라고 하면 조세저항이 심할 수밖에 없다”고 지적했다.

그러면서 “만약 개발이익이 과도하다고 한다면 기부채납 등 공공성을 강화하는 측면으로 환수를 하는 방법도 있다”며 “특히 서울 같은 경우는 재건축, 재개발 등으로 입주 물량을 공급할 수 있는데 집값 안정도 되지 않는 재건축 초과이익환수제가 유지된다면 앞으로 재건축을 추진할 단지들의 발목을 잡는 결과를 초래할 것”이라고 주장했다.